חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 163), התשפ"ה–2025

סעיף 151 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה–1965 (להלן – החוק), קובע כי תוספת שטח בנייה לצורך הקמת מרחב מוגן לא תיחשב כסטייה מתוכנית, ובלבד שהשטח הנוסף אינו עולה על השטח שנקבע לפי חוק ההתגוננות האזרחית, התשי"א–1951 (להלן – חוק הג"א). על הוספת שטח כאמור חלות מגבלות נוספות הקבועות בחוק ובתוכניות החלות על המגרש, לרבות קווי בניין, תכסית וכדומה. לנוכח ההכרה בנחיצותם של מרחבים מוגנים בעורף, ובפרט מרחבים מוגנים דירתיים (ממ"דים), אושרה בפברואר 2024 תוכנית מתאר ארצית למיגון (להלן – תמ"א המיגון), החלה בכל רחבי המדינה. בתמ"א זו תוקנו הוראות כל התוכניות המפורטות לעניין קווי בניין, תכסית וגובה בנוגע למרחבים מוגנים כך שלאחר אישורה אפשר להקים מרחבים מוגנים בפטור מהיתר, בהליך רישוי מקוצר או בהליך רישוי רגיל, ואין צורך בקבלת הקלה לפי סעיף 149 לחוק כפי שהיה נהוג בעבר. במהלך משלים, תוקן החוק ונקבע בו כי אישור תוכנית שמטרתה היחידה היא קביעת הוראות לבניית מרחב מוגן או חדר עם שיפורי מיגון במבנה קיים, בשטח שלא יעלה על השטח שנקבע לפי חוק הג"א, לא תקים עילת תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק ולא תחייב בתשלום היטל השבחה (חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 149 והוראת שעה, התשפ"ד–2023) (להלן – תיקון מס' 149)). כמו כן, בעקבות לקחי מלחמת חרבות ברזל, שבמהלכה הודגשה חשיבות ההיערכות לשהייה ממושכת במרחבים מוגנים, ובכלל זה זמינות של חדרי שירותים והספקת מים, נקבעו בתיקון מס' 149 הוראות גם לעניין זה. נקבע כי באזורי עימות גם תוספת של עד 3 מ"ר להקמת חדר שירותים או חדר רחצה סמוכים למרחב המוגן (להלן – שטח נוסף) לא תיחשב כסטייה מתוכנית. תמ"א המיגון תוקנה בהתאמה לתיקון זה. אזור עימות הוגדר בסעיף 151(ג)(2) לחוק כך: "מקום, או יישוב שנמצא כולו או חלקו, בטווח של עד 9 קילומטרים מגבול לבנון או סוריה או עד 7 קילומטרים מגדר המערכת המקיפה את רצועת עזה". גם בנוגע להוספת השטח הנוסף, נקבע בתיקון מס' 149 כי אישור תוכנית שמטרתה היחידה היא קביעת הוראות לעניין השטח הנוסף לא תקים עילת תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק ולא תחייב בתשלום היטל השבחה. בשל השתנות אופי האיומים הביטחוניים מאז אירועי כ"ב בתשרי התשפ"ד (7 באוקטובר 2023) והשהייה הממושכת במרחבים מוגנים ברחבי הארץ, ולא רק באזורי עימות מובהקים, מוצע להרחיב את תחולת ההסדר שנקבע בתיקון מס' 149 לעניין תוספת שטח לצורך חדר שירותים או חדר רחצה, לרבות ההוראות לעניין תשלום פיצויים ופטור מהיטל השבחה והליכי הרישוי המקוצרים, לכל רחבי המדינה. כמו כן, מוצע לקבוע כי גם תוספת שלא תעלה על 3 מ"ר מעל השטח הקבוע לפי חוק הג"א שלא נועדה להקמת חדר שירותים או חדר רחצה, לא תיחשב כסטייה מתוכנית. הדבר יאפשר הקמת מרחבים מוגנים דירתיים מרווחים יותר, המתאימים לשהייה ממושכת של כמה נפשות. גם על שטח זה יחולו ההוראות כאמור לעניין תשלום פיצויים ופטור מהיטל השבחה והליכי רישוי מקוצרים (סעיפים 2 עד 5). בתיקון מס' 149 נקבע כהוראת שעה כי בקשות להיתר למרחב מוגן דירתי בשטח הקבוע לפי חוק הג"א יידונו בהליך רישוי מקוצר, אף אם יש בהן השפעה מהותית על חזותו של הבניין, כל עוד אין בכך השפעה מהותית על הסביבה, וכי הקמת מרחב מוגן במבנה ציבור בפטור מהיתר תתאפשר אף אם ההשפעה על חזות הבניין אינה מעטה, ובלבד שההשפעה על הסביבה היא מעטה. מוצע להפוך הוראות אלה להוראת קבע. עוד מוצע לקבוע כי האפשרות להליך רישוי מקוצר בתנאים כאמור תחול גם לעניין השטח הנוסף, הן לגבי התוספת של עד 3 מ"ר להקמת חדר השירותים או חדר הרחצה והן לגבי התוספת של עד 3 מ"ר מעבר לכך (סעיף 6). עם קביעת הוראת השעה כהוראת קבע יתייתר הצורך בהוראת המעבר שנקבעה בסעיף 12 לתיקון מס' 149, שזה נוסחה: "(א) על בקשה להיתר בהליך רישוי בדרך מקוצרת להקמת מרחב מוגן במבנה קיים בשטח שלא יעלה על השטח שנקבע לפי חוק ההתגוננות האזרחית, התשי"א–1951, לפי סעיף 145ב לחוק העיקרי כנוסחו בחוק זה, שנקלטה בתקופת הוראת השעה, יחולו הוראות הסעיף האמור כנוסחו בחוק זה אף אם בתום תקופת הוראת השעה טרם הסתיימה הקמת המרחב המוגן כאמור. (ב) על עבודות להקמת מרחב מוגן במבנה קיים בשטח שלא יעלה על השטח שנקבע לפי חוק ההתגוננות האזרחית, התשי"א–1951, לפי סעיף 145ג כנוסחו בחוק זה שביצוען החל בתקופת הוראת השעה, יחולו הוראות הסעיף האמור כנוסחו בחוק זה אף אם בתום תקופת הוראת השעה טרם הסתיימו העבודות." לעניין תחולת ההסדר המוצע, מוצע לקבוע כי לגבי פיצויים, הוא יחול רק על תוכנית שהופקדה ביום תחילתו או לאחריו, ולגבי פטור מהיטל השבחה – רק לגבי תוכנית שאושרה ביום תחילתו או לאחריו (סעיף 7). כדי להבטיח את האפשרות להקים מרחבים מוגנים, לרבות תוספות כמוצע, ללא צורך בקבלת הקלה או אישור תוכנית נוספת, מוצע להחיל הוראות של תקנות שהותקנו לעניין הקמת חדרי שירותים והוראות של תמ"א המיגון המתייחסות לתוספת חדרי שירותים באזורי עימות בכל רחבי המדינה. אם תמ"א המיגון תתוקן במקביל להליך חקיקת הצעת החוק בהליך התכנוני המקובל, יתייתר הצורך בהחלת ההוראות באמצעות חקיקה ראשית (סעיף 8). לבסוף, מוצע לתקן את ההגדרה "דירה קטנה" שבסעיף 63ב לחוק, המפנה לתקנות לפי סעיף 147(ב) לחוק שאינן עוד בתוקף, ולהגדיר דירה קטנה כדירה ששטח הבנייה הכולל שלה אינו עולה על 80 מ"ר (סעיף 1). בעת הכנת הצעת החוק לקריאה השנייה ולקריאה השלישית תבחן ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת אם להחיל את ההסדר המוצע לעניין תוספת השטח רק על דירות ששטחן הכולל עולה על 80 מ"ר. יוזם: חבר הכנסת ארז מלול