הצעת חוק הסדרת העיסוק בייעוץ משכנתאות, התשפ"ו–2026

כללי משכנתה היא הלוואה גדולה וארוכת טווח המיועדת בדרך כלל למימון רכישת בית מגורים, והיא למעשה ההתחייבות הפיננסית הגדולה והמשמעותית ביותר של משק בית ממוצע בישראל. החזר המשכנתה לבנק או לנותן האשראי מובטח על ידי שיעבוד הנכס עצמו, ואם הלווה לא עומד בתשלומי ההחזר, הבנק או נותן האשראי רשאי למכור את הנכס כדי לכסות את החוב. יועץ משכנתאות מלווה את הלווה בתהליך נטילת ההלוואה, ובתוך כך הוא בוחן את יכולת ההחזר הכלכלית שלו, בונה תמהיל משכנתה שמותאם ללווה ומסייע בניהול משא ומתן מקצועי מול נותני האשראי כדי להשיג תנאי הלוואה משתלמים ללווה וכך לחסוך ללווה כסף ולמנוע טעויות. כיום פועלים בשוק המשכנתאות יועצי משכנתאות, אולם העיסוק בתחום זה אינו מוסדר בחקיקה, וכל אדם רשאי לעסוק בתחום ללא חובת רישיון, ללא עמידה בתנאי סף וללא פיקוח רגולטורי. בהצעת החוק מוצע להסדיר את העיסוק במקצוע ייעוץ המשכנתאות על כל היבטיו, ובכלל זה לקבוע חובת רישום בפנקס, מינוי ממונה שיהיה מופקד על הרישום, קביעת חובות מקצועיות ובחינות. עוד מוצע לקבוע הוראות לייחוד המקצוע והוראות מעבר אשר יאפשרו לאלו העוסקים במקצוע כיום להמשיך ולעסוק בו בכפיפות לתנאים שייקבעו. בעת הכנת הצעת החוק לקריאה הראשונה הציגו נציגי משרד המשפטים את עמדת המשרד בנושאים שונים שבהם עוסקת הצעת החוק, בעקבות עבודת מטה שנעשתה במשרד שנבחנו בה גם הוראות דומות לעניין הסדרת עיסוק של יועצים פיננסיים אחרים, כגון יועצים פנסיוניים ויועצי השקעות. בעת הכנת הצעת החוק לקריאה השנייה ולקריאה השלישית תשקול ועדת הכלכלה של הכנסת (להלן – הוועדה) לאמץ חלק מההוראות שקבועות לעניין הסדרת עיסוקים דומה, בשים לב לדמיון בין התחומים המוסדרים. סעיף 1 מוצע להגדיר מונחים מרכזיים המשמשים בחוק המוצע, ובהם "הלוואה לדיור", "ייעוץ", "ייעוץ משכנתאות" "גוף פיננסי" ו"הממונה". בעת הכנת הצעת החוק לקריאה השנייה ולקריאה השלישית תדון הוועדה בהגדרה "הלוואה לדיור" ובשאלה אם לכלול בה כל הלוואה או רק הלוואה לדיור שיש בצידה שיעבוד על נכס או על זכות במקרקעין, בהגדרות "ייעוץ" ו"ייעוץ משכנתאות" כך שהייעוץ יינתן באופן פרטני לעניין הלוואה לדיור ולא יכלול עובדי גופים פיננסיים שמספקים ייעוץ דומה מטעם הגוף המעסיק אותם, ובצמצום ההגדרה "גוף פיננסי". סעיף 2 מוצע לקבוע הוראה לייחוד המקצוע שלפיה אדם לא יעסוק בייעוץ משכנתאות אלא אם כן הוא יועץ משכנתאות כהגדרתו בחוק המוצע ורשום בפנקס יועצי המשכנתאות (להלן – הפנקס). בעת הכנת הצעת החוק לקריאה השנייה ולקריאה השלישית תבחן הוועדה את הרגולציה החלה על מקצועות פיננסיים אחרים כדי להבטיח שלא תהיה כפילות ולצמצם את הפגיעה בחופש העיסוק. סעיף 3 מוצע לקבוע חובות מקצועיות אשר יחולו על יועץ משכנתאות ויבטיחו שיפעל לטובת הלקוח. בעת הכנת הצעת החוק לקריאה השנייה ולקריאה השלישית תבחן הוועדה הוספה של חובות מקצועיות הקבועות לעניין מקצועות פיננסיים אחרים, ככל שיימצאו מתאימות לייעוץ משכנתאות, ובכלל זה חובת אמון וחובת זהירות, חובת סודיות, קביעת כללי אתיקה, חובת חתימה על הסכם כתוב עם הלקוח, חובת התאמת השירות ללקוח, חובות דיווח, חובת ביטוח מקצועי וחובת שמירת מסמכים. סעיף 4 מוצע לקבוע סייגים לעיסוק בייעוץ משכנתאות והוראות לעניין היעדר ניגוד עניינים. עוד מוצע לאסור קבלת תמורה כספית או אחרת בידי יועץ משכנתאות, במישרין או בעקיפין, בקשר עם ייעוץ המשכנתאות, אלא מהלקוח. בעת הכנת הצעת החוק לקריאה השנייה ולקריאה השלישית תבחן הוועדה את החרגתם של יועצי משכנתאות המקבלים שכר מעמותות או ארגונים חברתיים לשם מתן שירות לאוכלוסיות הנזקקות לכך מהוראות הסעיף, וכן תבחן הסדרים הקבועים בחקיקה אחרת שאינם מונעים קבלת תמורה מצדדים שלישיים, ובפרט כאלה הפועלים באמצעות פלטפורמה דיגיטלית, וכל אלה בשים לב לצורך במניעת ניגוד עניינים. סעיף 5 מוצע לקבוע כי גוף פיננסי לא ייתן מידע או שירות הנוגע לייעוץ משכנתאות אלא למי שרשום בפנקס, וכי לא ישלם כל תמורה, במישרין או בעקיפין, ליועץ משכנתאות בקשר לייעוץ שנתן. בעת הכנת הצעת החוק לקריאה השנייה ולקריאה השלישית תבחן הוועדה הקמה של מאגר יועצי משכנתאות שיהיה פתוח לעיון הציבור ויתעדכן באופן שוטף, כדי לייתר את הצורך בהעברת מידע מהמאסדר לגופים הפיננסיים השונים ולסייע לציבור בבואו לבחור יועץ משכנתאות. כמו כן תבחן הוועדה אם נדרש תיקון של חוק שירות מידע פיננסי, התשפ"ב–2021, כך שיאפשר ליועצי משכנתאות לקבל נתוני אשראי לגבי לקוחותיהם, תוך עמידה בתכליות ההסדר הקבוע בחוק האמור, לרבות 4 דיני מדינת ישראל, נוסח חדש 34, עמ' 639. היבטי הגנת הפרטיות של הלקוחות וניהול הסיכונים של מקורות המידע, כהגדרתם בחוק האמור, החבים בחובת מתן גישה למידע פיננסי. סעיף 6 מוצע להסמיך את שר המשפטים למנות עובד המדינה הכשיר להתמנות לשופט בית משפט שלום לממונה על הסדרת העיסוק בייעוץ משכנתאות (להלן – הממונה) ולקבוע את תפקידי הממונה. סעיף 7 מוצע לקבוע הוראות לעניין תנאי הכשירות לרישום בפנקס ולקבלת תעודת רישום, ובהם חובה לעמוד בהצלחה בבחינות ההסמכה. הפנקס יהיה פתוח לעיון הציבור באתר האינטרנט של משרד המשפטים, והממונה יורה על אופן הרישום בו ועל פרטי הרישום שייכללו בו. בעת הכנת הצעת החוק לקריאה השנייה ולקריאה השלישית תבחן הוועדה הוספה של תנאי כשירות, לרבות תנאי סף של תושבות או אזרחות ישראלית. עוד מוצע לקבוע הוראות לעניין סמכות הממונה שלא לרשום אדם בפנקס אם הורשע בעבירה שמפאת חומרתה, מהותה או נסיבותיה אין הוא ראוי לשמש יועץ משכנתאות, אם יש חשש שלא יוכל למלא את חובתו המקצועית או אם יש חשש לניגוד עניינים. מוצע לקבוע כי על הממונה לתת למבקש זכות טיעון בטרם קבלת ההחלטה בעניינו, וכי ההחלטה תינתן בכתב בצירוף נימוקים. הממונה יהיה רשאי לבטל את הרישום בפנקס, להתלותו, להגבילו או לסרב לחדשו, בהתקיים תנאים 5 חוקי א"י, כרך ב', עמ' (ע) 1374, (א) 1399. מסוימים, ולאחר שנתן לבעל תעודת הרישום הזדמנות לטעון את טענותיו. בעת הכנת הצעת החוק לקריאה השנייה ולקריאה השלישית תבחן הוועדה אם נדרשות עילות נוספות לביטול רישום בידי הממונה. סעיף 8 מוצע לקבוע הוראות שעניינן תשלום אגרה שנתית בעד הרישום בפנקס, ששיעוריה ייקבעו בתקנות, ואת הסנקציה בשל אי־תשלום. סעיף 9 מוצע לקבוע אפשרות התליית רישום מרצון של יועץ משכנתאות בפנקס שמבקש שלא לעסוק עוד בייעוץ משכנתאות. יועץ משכנתאות שרישומו הותלה לתקופה העולה על שלוש שנים יידרש להגיש בקשה לממונה כדי להירשם בפנקס מחדש. סעיפים 10 עד 12 סעיפים אלו עוסקים בבחינות וסעיף 14(א)(3)ההסמכה לייעוץ משכנתאות. מוצע לקבוע כי שר המשפטים יקבע בתקנות, באישור הוועדה, הוראות הנוגעות לבחינות ההסמכה, ובהן קבלת פטור מהבחינה, תשלום אגרה, מספר הבחינות הדרוש ואפשרות הגשת עררים. עוד מוצע לקבוע כי הממונה יערוך בחינות הסמכה בהתאם להוראות כפי שיקבע השר כאמור, וכי הוא יפרסם הודעה על עריכת הבחינות ועל מועדן באתר האינטרנט של משרד המשפטים. בעת הכנת הצעת החוק לקריאה השנייה ולקריאה השלישית תדון הוועדה בשאלה אם נדרשת הכשרה או התמחות או נדרש ריענון מזמן לזמן, בין השאר על סמך בחינת ההסדרים הקבועים במקצועות פיננסיים אחרים. סעיף 13 מוצע לקבוע עבירה פלילית שקנס בצידה של עיסוק בייעוץ משכנתאות שלא בהתאם להוראות החוק המוצע או עיסוק של אדם בייעוץ משכנתאות בהיותו עובד של גוף פיננסי (סכום הקנס שווה היום ל־000,226 שקלים חדשים), ועבירה פלילית של התחזות ליועץ משכנתאות שהעונש בצידה הוא מאסר שנה או קנס כאמור. בעת הכנת הצעת החוק לקריאה השנייה ולקריאה השלישית תדון הוועדה במנגנון האכיפה של החובות הקבועות בהסדר המוצע ובחובות הנוספות שייקבעו, ובכלל זה בסמכות להטיל עיצומים כספיים ובסעיפי העונשין הקבועים בהסדר. סעיף 14 מוצע לקבוע כי שר משפטים יהיה ממונה על ביצוע החוק, וכי הוא יוכל להתקין תקנות בכל עניין הנוגע לביצועו ולשנות, בצו, את התוספת הקובעת מהו הגוף המייצג את רוב יועצי המשכנתאות בישראל. סעיף 15 מוצע לקבוע כי שר המשפטים, בהתייעצות עם שר האוצר, יוכל לקבוע כי הוראות ההסדר המוצע לא יחולו, כולן או חלקן, על חברות העוסקות בטכנולוגיות פיננסיות שנותנות ייעוץ משכנתאות באופן מקוון (חברות פינטק). בעת הכנת הצעת החוק לקריאה השנייה ולקריאה השלישית תדון הוועדה באפשרות עבודת יועצי המשכנתאות באמצעות תאגיד והסדרתה, וכן תדון באופי הקשר בין חברה לייעוץ משכנתאות לבין גופים פיננסיים, ככל שחברות כאמור לא יהיו בבעלות או בשליטה של גוף פיננסי. סעיף 16 מוצע לתקן את חוק העבירות המינהליות, התשמ"ו–1985, ולכלול את החוק המוצע בתוספת הראשונה לחוק האמור, כך שניתן יהיה לקבוע בתקנות כי העבירות הקבועות בו יהיו עבירות מינהליות. סעיף 17 מוצע לקבוע כי תחילתו של החוק המוצע תהיה שלושה חודשים מיום פרסומו (להלן – יום התחילה). עם זאת, לשם היערכות מיטבית ליישומו של החוק המוצע, מוצע לקבוע כי תחילתם של סעיפים 6 עד 9 (מינוי הממונה, כשירות להירשם בפנקס, תשלום אגרה שנתית והתליית רישום מרצון) תהיה שנה מיום פרסומו. בעת הכנת החוק לקריאה השנייה ולקריאה השלישית תדון הוועדה בהארכת תקופת ההיערכות הנדרשת ליישום כאמור. סעיף 18 מוצע לקבוע הוראות מעבר שלפיהן מי שעסק בייעוץ משכנתאות ערב יום התחילה יוכל להמשיך ולעסוק במתן ייעוץ משכנתאות לפי התנאים הקבועים בסעיף. בעת הכנת הצעת החוק לקריאה השנייה ולקריאה השלישית תדון הוועדה בהחלה מדורגת של הוראות המעבר, בהתחשב בין השאר בוותק המקצועי שצבר העוסק בייעוץ משכנתאות עד כה ובפסיקת בית המשפט בעניינים דומים (ר' לעניין זה בג"ץ 97–1715 לשכת מנהלי ההשקעות בישראל נ' שר האוצר, פ"ד נא(4) 367 (1997)). כמו כן מוצע לקבוע כי הממונה יפרסם הודעה באתר האינטרנט של משרד המשפטים בדבר הוראות המעבר. עוד מוצע להסמיך את שר המשפטים להתקין תקנות לעניין הוראות המעבר, בין השאר בנוגע להגשת בקשה לרישום אדם שעסק בייעוץ משכנתאות ערב יום התחילה ולמתן תעודת רישום זמנית. עלות תקציבית להערכת משרד האוצר, העלות התקציבית של הצעת החוק היא כ־10 מיליון שקלים חדשים. הצעת החוק היא הצעת חוק תקציבית כהגדרתה בסעיף 3ג לחוק־יסוד: משק המדינה. יוזם: חבר הכנסת יעקב אשר מצטרף: חבר הכנסת אופיר כץ