הצעת חוק הגבלת עמלת פירעון מוקדם ואיחוד הליכים של הלוואה לדיור (תיקוני חקיקה), התשפ"ג-2023

הצעת חוק זו מטרתה להחיל תיקוני רוחב בחוזי ההלוואה לדיור שמעמידים הבנקים לטובת לקוחותיהם, ומבטלת את העמלה הדרקונית שנקבעה בחקיקה בשנות השמונים ונגבית על-ידי הבנקים עבור פירעון מוקדם של הלוואה לדיור. כמו כן, מוצע לקבוע כי בנסיבות בהן הלקוח בוחר להעביר הלוואה הקיימת לדיור מבנק אחד למשנהו, ההעברה האמורה תתבצע בדומה להעברת פעילות פיננסית אחרת, כך שהשעבודים וכל יתר התהליכים הנלווים יושלמו באופן אוטומטי. בנוסף, מוצע לעגן את "פריקות" ההלוואות לדיור וקובעת כי לא יתנה הבנק ריביות טובות ותנאי החזר מיטיבים בהעברת פעילות אחרת לבנק. הצעת החוק קובעת תיקונים בשני חוקים: פקודת הבנקאות, 1941, והצעת חוק הבנקאות)שירות ללקוח(, התשמ"א–1981. פקודת הבנקאות, 1941, מאפשרת לבנקים לגבות עמלת פירעון מוקדם בעת מיחזור משכנתא, המהווה לכאורה שיפוי על עלות גיוס ההון של הבנק לשם העמדת האשראי. בפועל, עמלה זו הפכה לעושק הלווים תמורת הרווחים העתידיים שהבנק מאבד בעת מיחזור המשכנתא, ללא קשר לעלות גיוס ההון שלו בפועל. כאשר לקוח נאלץ לפרוס מחדש את תשלומי המשכנתא או מעוניין בהוזלת מסלול המשכנתא כדי ליהנות מתנאים טובים יותר המתאימים למצבו הכלכלי ולתנאי השוק)מיחזור המשכנתא(, הוא נאלץ לשלם עמלת פירעון מוקדם. עמלת הפירעון המוקדם יכולה להגיע לעשרות ואף למאות אלפי שקלים מעבר ליתרת קרן ההלוואה. תשלומים אלו חוסמים למעשה את התחרות בשוק המשכנתאות ומשעבדים את הלקוח למסלול היקר אליו התחייב בעבר, בלי יכולת להוזיל את עלויות ההלוואה. הטענה שיש לשפות את הבנקים על הרווח העתידי בשל עלות גיוס ההון לצורך העמדת האשראי התאימה לתנאים הכלכליים ששררו בשנות השמונים של המאה הקודמת וכיום אינה רלבנטית עוד. גיוס ההון כיום נעשה לרוב בדרך של פיקדונות לתקופות קצרות יותר, ובכל אופן בריבית נמוכה הרבה יותר. אין הצדקה כלכלית לדרוש מהלקוח לשלם לבנק שווי של 10 או 20 שנים של רווחים עתידיים, וזו גם לא היתה כוונת המחוקק במקור, כפי שניתן ללמוד מפרוטוקולים של מליאת הכנסת בדיונים בנושא)למשל, דיון המליאה ביום 2 במרס 1992(. המחוקק נתן לבנקים, לפני 30 שנה, את הזכות לגבות את העמלה כדי לפצות על עלויות גיוס גבוהות בעקבות תנאי שוק קיצוניים, וכעת, מוצע לבטל זכות זו. יתרה מכך, הגיבוי המלא שמקבלים הבנקים מבנק ישראל בהתנגדותם להסדר המוצע, לא מעיד על כך שהעמלה מוצדקת. בהקשר זה יצוין כי בחודש אפריל 2019, ועדת חקירה פרלמנטרית שקמה כדי לבחון, בין היתר, את התנהלות בנק ישראל מול הבנקים בנושא הלווים הגדולים, הגיעה למסקנה כי "הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל מתנהל מול המערכת הבנקאית כרגולטור שבוי, אשר לא פועל להרתעת מפוקחיו". במצב כיום, בשל עמלת הפירעון המוקדם, חוזי ההלוואה לדיור עליהם מחתימים הבנקים את לקוחותיהם מגבילים למעשה, בחסות החוק, את התחרות בשוק המשכנתאות. על כן, מוצע לקבוע כי בנק לא יגבה עמלה בשל פירעון מוקדם של הלוואה לדיור, אלא ב-12 החודשים הראשונים מעת נטילת ההלוואה או משכון דירת המגורים, לפי העניין. מוצע להחיל את הוראות התיקון על כל פירעון מוקדם של הלוואה לדיור, כולל הלוואות לדיור שניתנו לפני תחילת ההסדר המוצע. בנוסף, בשנת 2018 תוקן חוק הבנקאות)שירות ללקוח(, התשמ"א–1981, כך שלקוחות יכולים להעביר את הפעילות מבנק אחד למשנהו באופן יעיל, צעד שמעודד את התחרות בין הבנקים ומביא להוזלת עמלות ושיפור השירות. עם זאת, התיקון לחוק אינו כולל העברת הלוואה לדיור בין בנק לבנק, כשכיום העברת הלוואה לדיור בין בנקים כרוכה בפירעון מלא של ההלוואה הקודמת ובלקיחת הלוואה חדשה עם כל הבירוקרטיה הכרוכה בכך, משכונות, שעבודים, הערכת שווי וכו', בעוד שהתחשבנות בין הבנקים תהיה יותר יעילה הן לבנקים והן ללקוחות, תפחית בירוקרטיה רבה ותחסוך עלויות. לפיכך, מוצע לקבוע כי גם הלוואות לדיור יהיה ניתן להעביר בין בנקים, בדומה להעברת פעילות פיננסית אחרת. עם זאת בשל הייחודיות בהלוואות לדיור מוצע לקבוע סמכות לנגיד בנק ישראל לקבוע בכללים תנאים ועמלות להעברת הלוואה לדיור באופן שונה מהעברת פעילות פיננסית רגילה, ובלבד שהעמלה הכוללת לא תעלה על עמלת פתיחת תיק מחדש להלוואה לדיור.