חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית, התשפ"ו-2026

כללי בהנחיית שרי האוצר, הפנים והשיכון, הוקם ביום י"ט בסיוון התשפ"ה (15 ביוני 2025) צוות בין–משרדי לגיבוש פתרונות מיידיים לשיקום מתחמי מגורים שנפגעו במסגרת מבצע "עם כלביא". זאת, מתוך הבנה כי הדרך האפקטיבית והישימה לשיקומם היא באמצעות התחדשות עירונית, שתאפשר לתושבים לשוב אל סביבה בטוחה מחודשת ומחוזקת ובמקביל לתרום משמעותית להתחדשות המרחב העירוני והפעילות הכלכלית במרכזי הערים שנפגעו. הצוות כלל נציגים ממשרד האוצר, משרד ראש הממשלה, משרד הפנים, הייעוץ המשפטי לממשלה, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומנהל ומטה התכנון. הצוות גיבש המלצות אופרטיביות תוך שיח עם נציגי השלטון המקומי והשוק הפרטי, ולנוכח ההבנה כי יש לפעול בלוח זמנים מואץ במטרה להביא למענה מהיר וודאות לשיקום המתחמים שנפגעו. בהתבסס על ממצאי הצוות ועל ניתוח החסמים הקיימים, עולה כי המסלול הראוי לשיקום אזורים שנפגעו הוא באמצעות כלים של התחדשות עירונית, כאמור. עם זאת, תהליכים אלה מאופיינים במורכבות ניכרת, ומשך יישומם הממוצע עומד על כ־9 שנים, בין השאר בשל אתגרים קנייניים, דרישות להסכמות דיירים, הליכי תכנון ורישוי ארוכים ועומסים תפעוליים ברשויות המקומיות ובמוסדות התכנון. לנוכח נסיבות החירום והצורך הדחוף במתן מענה, מטרת הצעת החוק היא להקים מנגנון ייעודי שיאפשר קידום מואץ של פרויקטים להתחדשות עירונית באותם מתחמים, תוך שמירה על עקרונות תכנוניים, זכויות הדיירים והתאמה למציאות בשטח. פרק א' סעיף 1 מוצע להגדיר מונחים שיש בהם שימוש בהצעת החוק, ובכלל זה להגדיר אזור לשיקום והתחדשות (להלן - אזור לשיקום והתחדשות) ואת הוועדות הרלוונטיות ליישום הוראות החוק וכן תוכנית לשיקום והתחדשות כתוכנית שמטרתה פינוי לשם בינוי או לעיבוי הבנייה באזור לשיקום והתחדשות, שאושרה לאחר ההכרזה על האזור או ערב מועד ההכרזה וטרם החל ביצועה, עסקת שיקום כחוזה בין יזם ובעל דירה במבנה שנכלל באזור לשיקום והתחדשות אשר על פיו מתחייב בעל הדירה למכור את זכויותיו במקרקעין ליזם לצורך הקמת מבנה חדש שהוא בית משותף ומבנה טעון שיקום כבית משותף המצוי בתחום אזור לשיקום והתחדשות. פרק ב' סימן א' סעיף 2 מוצע להקים ועדה לקביעת אזורים לשיקום והתחדשות (בסימן זה - הוועדה), ולקבוע את הרכבה ותקופת כהונתה. מטרת הוועדה היא ליצור מנגנון מקצועי, רב–מערכתי ועצמאי, שיבחן את היקף הנזק, הצורך החברתי והתכנוני בשיקום, והיתכנות ביצועית של התחדשות עירונית באזורים שנפגעו, תוך שילוב מאוזן של גורמי תכנון, תקצוב, משפט, מיסוי וחברה, באופן שמבטיח קבלת החלטות מקצועית. יובהר כי לא מדובר במוסד תכנון כהגדרתו בחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן - חוק התכנון והבנייה), ועל כן ההוראות שנקבעו בחוק האמור לא חלות לגביו. בראשות הוועדה יעמוד יושב ראש המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, שכן מטרתה היא בראש ובראשונה לקבוע את גבולות האזור לשיקום והתחדשות. נוסף על כך, יהיו חברים בוועדה: נציגי מינהל התכנון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (להלן - הרשות להתחדשות עירונית), המחזיקים במומחיות הנדרשת לבחינת המשמעויות של הכרזה על אזור לשיקום על עולמות התכנון וההתחדשות העירונית באזור. כמו כן, מוצע לשלב גם נציגים מאגף התקציבים במשרד האוצר, מנהל רשות המיסים והמשנה ליועץ המשפטי לממשלה במטרה להבטיח בחינה כוללת של ההשלכות התקציביות והמשפטיות הנלוות להכרזה על אזור שיקום, לרבות השפעתן על קרן מס רכוש. יתרה מכך, מוצע שהוועדה תכלול את ראש הרשות המקומית הרלוונטי לאזור הפגיעה, או סגנו, באופן שנועד להבטיח גישה ישירה לידע המקומי ולהיכרות עם צורכי הציבור בשטח, מתוך הכרה בכך שהרשות המקומית היא הגוף הקרוב ביותר לתושבים והיא שותפה מרכזית בביצוע מהלכי השיקום. יצוין כי אם האזור שנפגע ונדון בוועדה יכלול יותר מרשות מקומית אחת, ייכללו בחברי הצוות ראשי הרשויות של כל אחת מהערים או אחד מסגניהם. לצידם נכללים בוועדה גם: נציג מארגון חברתי, מתוך רצון להבטיח שהשפעות ההחלטות על אוכלוסיות מוחלשות יובאו בחשבון; חבר סגל אקדמי החבר בוועדה המייעצת לשר האוצר לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943 (להלן - פקודת הקרקעות), בשל השפעתה של ההכרזה על אזור לשיקום והתחדשות על האפשרות של יזם לפנות לשר האוצר בבקשה לרכישת זכויות במקרקעין באותו אזור לפי פקודת הקרקעות; עורך דין בעל ניסיון בתחום הקניין, במטרה להבטיח התייחסות מקצועית לסוגיות העולות מהפעלת סמכויות הוועדה על שטחי מקרקעין פרטיים. סעיפים מוצע לקבוע את הסייגים למינוי חברי הוועדה, 3 עד 5 תקופת כהונתם וכן להסדיר את הנסיבות אשר בהתקיימן תופסק כהונתו של חבר ועדה לפני תום תקופת כהונתו. סעיף 6 מוצע לקבוע את תוקף פעולות הוועדה, כך שקיום הוועדה, סמכויותיה והחלטותיה לא ייפגעו עקב הפסקת כהונתו של אחד מחבריה או בשל פגם שנפל במינויו או בהמשך כהונתו, וזאת כל עוד מכהנים בוועדה רוב חבריה. הסעיף המוצע נועד להבטיח יציבות מינהלית ולמנוע שיבוש בעבודת הוועדה עקב נסיבות פרסונליות או טכניות שאינן בליבת שיקול הדעת המקצועי שלה. סעיפים בסעיפים אלה מוצע לקבוע את סדרי עבודת 7 עד 10 הוועדה, ובכלל זה - המניין החוקי בה, מנגנון ההכרעה כאשר הדעות שקולות, מינוי היועץ המשפטי לוועדה וחובת ניהול פרוטוקול. כמו כן, מוצע להסדיר את החזרי ההוצאות שלהם יהיו זכאים חברי הוועדה בעד השתתפותם בישיבות הוועדה, להסדיר את דינם של חברי הוועדה שאינם עובדי המדינה לעניין פעולותיהם בוועדה וכן את הסדרי ניגוד העניינים הרלוונטיים למינוי חברי הוועדה. סימן ב' סעיף 11 מוצע לקבוע לעניין סעיף זה כי ההגדרה "בניין" תהיה כהגדרתה בחוק התכנון והבנייה, למעט בפסקאות (1) ו–(2) לאותה הגדרה. כלומר, בניין יהיה מוגדר כך: " כל מבנה, בין שהוא בנוי אבן ובין שהוא בנוי ביטון, טיט, ברזל, עץ או כל חומר אחר". עוד מוצע לקבוע, כי בתוך 45 ימים ממועד קרות נזק מלחמה לבניין, ולאחר שמהנדס הרשות המקומית קבע כי הבניין נהרס או שיש להורסו בשל אותו נזק, תהיה רשאית הוועדה, שהוקמה לפי סעיף 2 לחוק המוצע, להכריז בצו על השטח שבו נמצא הבניין ההרוס, לבדו או יחד עם בניינים אחרים כאמור, כעל אזור לשיקום והתחדשות, וזאת אם מצאה כי קיימת הצדקה לקידום או למימוש מיזם התחדשות עירונית באותו שטח. כלומר, הכרזה על אזור לשיקום והתחדשות תתאפשר אם הגיעה הוועדה לכלל מסקנה כי הדרך המתאימה ביותר לשיקום הנזק הוא באמצעות מיזם התחדשות עירונית ולא על ידי החזרת המצב לקדמותו. כמו כן, אותה ועדה תקבע את תחום האזור לשיקום והתחדשות, שבו יחולו הסדרים מיוחדים, כמוצע בחוק זה. יתרה מכך, מוצע לקבוע כי בתחום האזור לשיקום והתחדשות שתקבע הוועדה כאמור, רשאית היא לכלול ארבעה סוגי מגרשים: האחד, כאמור לעיל, במגרש שבו נגרם נזק מלחמה לבניין ומהנדס הרשות המקומית קבע כי הבניין נהרס או שיש להורסו בשל אותו נזק; השני, מגרש שבו בניין שנגרם לו נזק מלחמה אבל הוא אינו בניין הרוס, אך הוועדה השתכנעה על בסיס חוות דעת הנדסיות וכלכליות (בהסתמך על חוות דעת מהנדס הרשות המקומית ושמאי שמינתה לשם כך), כי הבניין ניזוק באופן משמעותי באופן המצדיק את הריסתו על פני שיקומו. יובהר כי הכוונה היא שהריסתו ובנייתו מחדש עדיפות על החזרת המצב לקדמותו, למשל על ידי שיפוץ, וזאת כאשר המבנה לא נדרש להריסה כאמור; השלישי, מגרש שבו בניין שאינו אחד מאלה הנזכרים לעיל, ואולם מתקיימים בו המבחן הכמותי והמבחן התכנוני-מהותי: המבחן הכמותי הוא כי סך הבניינים האמורים לא יעלה על רבע מסך המבנים הכלולים באזור, זאת כדי לשמור על כך שעיקר האזור יכלול בניינים שנהרסו או ניזוקו משמעותית בשל נזקי המלחמה; המבחן המהותי הוא כי הוועדה התרשמה, על בסיס חוות דעת של מתכנן המחוז, כי קיים הכרח לכלול את המגרש שבו הבניין כאמור באזור לשם שיקום האזור בדרך של התחדשות עירונית. בבואו של מתכנן המחוז לקבוע כי יש הכרח תכנוני לכלול את אותו מגרש באזור לשיקום והתחדשות, רשאי הוא להסתמך, בין השאר, על השיקולים האלה: הצורך בהסדרת גישה ונגישות; צורך בהקצאת שטחים לצורכי ציבור; יצירת מגרשים בעלי שטח מתאים לבנייה אינטנסיבית ומעורבת שימושים; הקמת תשתיות נדרשות לצורך ההתחדשות העירונית באזור; קביעת הסדרי חניה מיטיבים וכיוצא באלה. כלומר, אם צורכי התכנון מאפשרים להגיע לתוצאה דומה של מיזם להתחדשות עירונית ביחס למבנים שנדרש לשקמם, הרי שאין הכרח תכנוני כאמור. כמו כן, יובהר כי מתכנן המחוז הוא כמשמעותו בסעיף 8א לחוק התכנון והבנייה; הרביעי, מגרש בבעלות ציבורית המיועד לצורכי ציבור הגובל באחד המגרשים האמורים לעיל וקיימת הצדקה תכנונית לכלול גם אותו באזור לשיקום והתחדשות. כמו כן, חוות הדעת האמורות לפי סעיף זה יפורסמו באתר האינטרנט של מינהל התכנון לפחות 10 ימים טרם ההכרזה על האזור לשיקום והתחדשות, וזאת כדי לאפשר לכל המעוניין בכך להעביר את הערותיו לוועדה. נוסף על כך, מוצע לקבוע כי שר האוצר רשאי להאריך בתקופות נוספות את התקופה של 45 הימים שבה רשאית הוועדה להכריז על אזור לשיקום והתחדשות, ובלבד שסך כל התקופות לא יעלה על 45 ימים. יתרה מכך, מוצע לקבוע כי לגבי נזקי מלחמה שהתרחשו במהלך מלחמת "עם כלביא", בתקופה שמיום י"ז בסיוון התשפ"ה (13 ביוני 2025) ועד יום כ"ח בסיוון התשפ"ה (24 ביוני 2025), מניין התקופה של 45 הימים לקביעת אזור לשיקום והתחדשות יחל ביום תחילתו של החוק המוצע. סעיפים מוצע לקבוע כי במסגרת ההכרזה על אזור 2 1 ו–14 לשיקום והתחדשות תכלול הוועדה כמה דברים. האחד, את תחום האזור, ובכלל זה מספרי הגוש והחלקה, שם השכונה והרחוב ומספרי הבתים שכלולים באזור, בדומה לסעיף 92 לחוק התכנון והבנייה. שתיים, את הצפיפות המזערית למגורים בתחום האזור לשיקום והתחדשות. קביעה זו יכול שתהיה צפיפות ברוטו או צפיפות נטו, לפי החלטת הוועדה ובהתאם לסוג הצפיפות שלדעתה מתאימה יותר לאזור, ויכול שתקבע גם צפיפות נטו וגם צפיפות ברוטו. ואולם אין בקביעת הוועדה כדי לגרוע מהוראות צפיפות אחרות שנקבעו בתוכנית מיתאר ארצית, ובכלל זה תמ"א 35 או תמ"א 70. כמו כן מוצע לקבוע כי המונח "צפיפות" שבסעיף ההגדרות יתייחס לצפיפות נטו או צפיפות ברוטו כהגדרתן בתמ"א 35. מונחים אלה הוגדרו בתמ"א 35 כך: צפיפות ברוטו - מספר תושבים לקמ"ר בכל שטח התוכנית (בהתאם לגודל משק בית ממוצע, לפי הלמ"ס), וכן צפיפות נטו - מספר יחידות דיור מזערי לדונם בשטח המיועד למגורים. מתן סמכויות אלה לוועדה, נדרש בשל הרחבת סמכויות הוועדות המקומיות כפי שמוצע בהצעת חוק זו, וכדי להבטיח שגם במסגרת תוכנית שתקודם בוועדה המקומית, ינוצל המגרש כראוי, שכן הוועדה המקומית לא תהיה רשאית לקבוע בתוכנית צפיפות נמוכה יותר מהצפיפות שקבעה הוועדה. שלוש, מוצע לקבוע תוקף להכרזת הוועדה על אזור לשיקום והתחדשות כך שתקופת תוקפה של ההחלטה על האזור לא תעלה על שלוש שנים, תוך מתן סמכות להאריך תקופה זו בתקופה או בתקופות נוספות, שלא יעלו יחד על שלוש שנים, בהתאם לסעיף 14 לחוק המוצע. כמו כן, מאחר שתפקידה של הוועדה הוא לבחון את המגרשים שבהם נכון לקדם תוכנית חדשה בראי התחדשות עירונית ותכנון מיטבי, מוצע לתת לה את הסמכות לקבוע מגבלות על הוצאת היתרי בנייה או אישורים לתשריטי חלוקה בשטח האזור לשיקום והתחדשות שתקבע, וזאת לתקופה שלא תעלה על 60 ימים או עד לקביעת מוסד התכנון המוסמך לכך. זאת בדומה לסעיפים 77 ו–78 לחוק התכנון. מדובר בפרק זמן קצר שנדרש כדי לקבוע מגבלות על הוצאת היתרי בנייה, לרבות מגבלות שעניינן קביעת תנאים למתן היתרי בנייה והקפאת המצב, וזאת כדי להבטיח שלא יינתנו היתרי בנייה שמימושם עשוי לסכל או להכביד הכבדה של ממש על קידום תוכנית חדשה, וזאת עד לבחינת מוסד התכנון המוסמך לכך כאמור. סעיף 13 מוצע לקבוע כי בהתקיים אחד משני המקרים שלהלן תידרש הוועדה לשוב ולבחון את גבולות האזור לשיקום והתחדשות שעליו היא הכריזה. המקרה הראשון הוא כאשר מוסד התכנון שדן בתוכנית לשיקום והתחדשות התרשם כי יש לגרוע מגרש ובו מבנה מגבולות התוכנית, בין על בסיס התנגדות שהוגשה לאותה תוכנית ובין לאו. המקרה השני הוא החלטה של בעלי הדירות לפי סעיף 53(ב) לחוק המוצע, שהתקבלה בתוך 60 ימים ממועד ההכרזה על אזור לשיקום והתחדשות, על שיקום המבנה בדרך של החזרת המצב לקדמותו. במקרה זה, על הוועדה לבחון את גבולות האזור לשיקום והתחדשות כך שיתייחסו למבנה שלגביו התקבלה החלטת בעלי הדירות ככזה שלא נדרש עוד לשקמו, בדומה להסדר המוצע לגבי בניין שלא נפגע משמעותית מנזקי המלחמה, כאמור בסעיף 11(ג)(2) לחוק המוצע. סעיף 15 הכרזה לפי פרק זה תפורסם ברשומות בדרך שבה מתקינים תקנות, והודעה על ההכרזה תפורסם באתר האינטרנט של מנהל התכנון. כמו כן, הודעה על ההכרזה תכלול את תוכן ההכרזה, וכן הודעה לבעלי הדירות שבאזור לשיקום והתחדשות לגבי אפשרותם למסור לשמאי הממשלתי, בכתב, בתוך 10 ימים ממועד ההכרזה, נתונים הנוגעים לעריכת שומת מקרקעין. סעיף 16 מוצע לקבוע כי אם הכריזה הוועדה על אזור לשיקום והתחדשות יראו באזור זה גם כמתחם פינוי ובינוי לבקשת רשות מקומית שהוכרז לפי סעיף 14(א)(1) לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016 (להלן - חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית). זאת, כדי להחיל על שטח כאמור את הדינים החלים על מתחמי התחדשות עירונית בענייני מיסוי, ארנונה ועוד. חרף העובדה שהכרזה על אזור לשיקום והתחדשות מוגבלת בזמן, כאמור בסעיף 14 לחוק מוצע זה, מוצע להמשיך לראות את האזור האמור כמתחם פינוי ובינוי גם בתום תקופת תוקפה של ההכרזה על אותו אזור, וזאת בכפוף לאמור בסעיף 14(ו) לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, המאפשר למנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בנסיבות המתוארות שם, לבטל את ההכרזה. פרק ג' סימן א' כללי כדי לייעל ולקצר את הליכי התכנון, מוצע לקבוע שורה של הוראות, לעניין הסמכויות להגיש תוכנית בתחום אזור לשיקום והתחדשות, לעניין סמכויות מוסדות התכנון לדון בתוכנית כאמור (תוך מתן עדיפות לוועדה המקומית להגיש את התוכנית ולדון בה) והוראות נוספות, ובכלל זה בהיבטי הרישוי שמטרתן לקצר ולייעל את הליכי התכנון והרישוי, והכול כמפורט להלן. סעיף 17 על אף האמור בסעיף 61א לחוק התכנון והבנייה, מוצע לקבוע כי תוכנית באזור לשיקום והתחדשות תוגש רק על ידי גוף ציבורי - רשות מקומית, ועדה מקומית, משרד ממשלתי, רשות שהוקמה לפי חוק או חברה ממשלתית שעיקר עיסוקה בפיתוח מבנים ותשתיות, זאת בשל הצורך לרכז ולהוביל את התכנון באזור זה בידי הרשויות, על בסיס נקודת מבט ציבורית. נוסף על כך, מוצע לקבוע, כי תינתן עדיפות להגשת התוכנית בידי ועדה מקומית או רשות מקומית, כל אחת בתחום מרחבה. כך מוצע לקבוע כי משרד ממשלתי, רשות שהוקמה לפי חוק או חברה ממשלתית שעיקר עיסוקה בפיתוח מבנים ותשתיות, יהיו רשאים להגיש תוכנית לשיקום והתחדשות אם חלפה תקופה של 21 ימים ממועד ההכרזה על המתחם כאזור לשיקום והתחדשות, לפי סעיף 11 לחוק המוצע, ולא התקבלה במהלכה הודעה מטעם הרשות המקומית או הוועדה המקומית כאמור כי הן מעוניינות להגיש את התוכנית, וכן אם ניתנה הודעה כאמור רק בחלוף ארבעה חודשים שבהם לא הוגשה התוכנית. נוסף על כך, מוצע לקבוע שעל תוכנית לשיקום והתחדשות לכלול את כל המגרשים שבהם בניינים שעליהם הכריזה הוועדה לפי סעיף 11 במסגרת האזור לשיקום והתחדשות (כמוצע בסעיף 23 להצעת החוק. גריעה של מגרש כאמור משטח התוכנית לשיקום והתחדשות תהיה רק באישור הוועדה שקבעה את האזור לשיקום והתחדשות, וכאמור לעיל בסעיף 13 לחוק המוצע, הדבר נמנה עם סמכויות הוועדה. וזאת להבדיל משטחים בלא בניינים כאמור, שלגבי גריעתם לא יידרש אישור הוועדה). עוד מוצע לקבוע כי הודעת הרשות המקומית או הוועדה המקומית כי הן מעוניינות להגיש את התוכנית בתחום האזור, כולו או חלקו, צריכה להימסר בכתב למנהל מינהל התכנון ולמנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בתוך התקופה האמורה. כך תהיה ודאות אם ניתנה הודעה שכזו או שלא - שאז כאמור רשאים הגופים הציבוריים האחרים (משרד ממשלתי וכו') להגיש תוכנית שכזו. סעיף 18 כדי לייעל את ההליך התכנוני, מוצע לקבוע כי חוות דעת מהנדס הוועדה המקומית והיועץ המשפטי שלה, בהתאם לסעיף 61א(ג) לחוק התכנון והבנייה, וכן הערות מהנדס הוועדה המקומית לאחר בדיקה תכנונית מוקדמת כאמור בסעיף 62ב(ה) לחוק התכנון והבנייה, יוגשו יחד עם הגשת התוכנית לוועדה המקומית, וזאת אם התוכנית הוגשה על ידי הוועדה המקומית או הרשות המקומית. עוד מוצע לקבוע כי אם התוכנית לא הוגשה על ידי הוועדה המקומית או הרשות המקומית, אף על פי שהתוכנית בסמכות הוועדה המקומית בשל הוראות סעיף 62א לחוק התכנון והבנייה, יוגשו לוועדה המקומית המסמכים האמורים בתוך 15 ימים ממועד הגשת התוכנית. סעיף 19 בסעיף זה מוצע להרחיב את סמכותה של ועדה מקומית לגבי תוכנית לשיקום והתחדשות שהוגשה לה, כך שיהיו לה גם כל הסמכויות הנתונות בחוק התכנון לוועדה מחוזית. זאת בשל היתרון המובנה באישורן של תוכניות כאמור בוועדה המקומית, בין השאר, בשל היכרותן עם תנאי השטח וצורכי התושבים, ובשל האפשרות לקדם תוכנית כאמור במסלול של תוכנית לרישוי מהיר. עם זאת, סמכותה של הוועדה המקומית תהיה בכפוף לתנאים האלה: (א)  התוכנית לשיקום והתחדשות הוגשה לוועדה המקומית על ידי הוועדה המקומית או הרשות המקומית. זאת, מאחר שאם הרשות המקומית או הוועדה המקומית לא מעוניינות להגיש את התוכנית לוועדה המקומית, אין הצדקה להענקת הסמכות האמורה; (ב)  הצפיפות, כהגדרתה בהצעת חוק זו, שתיקבע בתוכנית על ידי הוועדה המקומית, לא תפחת מהצפיפות שקבעה הוועדה לפי סעיף 12(א)(2) לחוק המוצע. זאת כדי להבטיח ניצול יעיל של הקרקע; (ג)  לא מתקיים לגבי התוכנית, אחד או יותר מהמפורטים בסעיף 62א(ו) לחוק התכנון והבנייה, שעוסקים בשטחים ביטחוניים; (ד)  היקף השטחים הציבוריים, במגרש שאינו מיועד רק לצורכי ציבור, לא יעלה על %10 מהשטח הכולל המותר לבנייה במגרש, ומוצע גם להגדיר את רשימת צורכי הציבור לעניין זה. יוער בזה כי הוראה דומה, בעניין זה, נמצאת בסעיף 70ב(א)(3) לחוק התכנון והבנייה, כדי להגביל את היקפם של שטחי בנייה לצורכי ציבור במגרשים סחירים, בתוכניות בסמכות הוועדה המקומית (קומות ציבוריות), והיא נדרשת גם בענייננו, מאותם טעמים שעמדו בבסיסה של הוראת החוק הנזכרת. למען הסר ספק מובהר שצורכי ציבור, ובכלל זה אלה ששר הפנים רשאי לקבוע, בצו, יכולים להיות רק מהשימושים המנויים בסעיף, ואינם כוללים משרדים שמשמשים את הרשות המקומית לאותם צורכי הציבור, וזאת בין שמדובר במשרדים של הרשות המקומית לצורך עובדי הרשות המקומית העוסקים בתחום החינוך או בתחום צורך ציבורי אחר, ובין שמדובר במשרדים הראשיים של הרשות המקומית. יודגש כי הוראה זו לא תקפה לגבי מגרשים המיועדים רק לצורכי ציבור. סעיף 20 בהמשך למוצע בהצעת חוק זו, שניתן להגיש תוכנית לשיקום והתחדשות, בין השאר, לוועדה מחוזית, מוצע לקבוע כי במקרה שבו הוגשה תוכנית כאמור לוועדה המחוזית היא תידון בוועדת המשנה להתחדשות עירונית של הוועדה המחוזית אשר הוקמה לפי סעיף 11א4 לחוק התכנון והבנייה. זאת כדי לייעל את הליכי התכנון לגבי התוכנית כאמור. נוסף על כך, מוצע לקבוע כי אם התוכנית הוגשה שלא על ידי הוועדה המקומית, המלצת הוועדה המקומית תוגש לוועדה המחוזית יחד עם מסמכי התוכנית. ואולם אם הוועדה המקומית לא נתנה המלצה בתוך 30 ימים כאמור, יהיה ניתן להגיש את התוכנית בלא המלצתה. בהתאם לכך, מוצע לקבוע שהוראות סעיפים 61א(ב) ו–(ד) ו–62 לחוק התכנון והבנייה, לא יחולו. יצוין כי בסעיפים אלה נקבע, בין השאר, כי תוכנית בסמכות הוועדה המחוזית תוגש על ידי הגורמים המנויים בסעיף 61א(ב) לוועדה המקומית ועותק ממנה יועבר לוועדה המחוזית, והמלצת הוועדה המקומית תוגש לוועדה המחוזית בתוך 60 ימים תוך מתן אפשרות למגיש התוכנית להשיג על המלצת הוועדה המקומית. סעיף 21 סעיף זה עוסק בסמכויות הוועדה למתחמים מועדפים (להלן - הותמ"ל), לאשר תוכנית באזור לשיקום והתחדשות, וזאת מאחר שמוצע (בסעיף 17 לעיל) כי ניתן להגיש תוכנית לשיקום והתחדשות, בין השאר, לותמ"ל. מוצע לקבוע כי יראו באזור לשיקום והתחדשות כמתחם מועדף שהוכרז לפי סעיף 3(א)(3) לחוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים (הוראת שעה), התשע"ד-2014 (להלן - חוק לקידום מתחמים מועדפים). עם זאת, מוצע לקבוע כי סעיף 3(ז) לחוק האמור לא יחול על אזור לשיקום והתחדשות, כך שלא יהיה ניתן לאשר תוכנית שחורגת מהאזור לשיקום והתחדשות כפי שנקבע על ידי הוועדה לפי סעיף 11 להצעת חוק זו (וראו גם להלן בסעיף 23 המוצע). זאת לאור ההסדרים הייחודיים כפי שנקבעו בהצעת חוק זו לגבי אזור לשיקום והתחדשות. יצוין כי סעיף 3(ז) לחוק לקידום מתחמים מועדפים מסמיך את הותמ"ל להתאים את גבולותיו המדויקים של המתחם למצב הקרקע ולצרכים התכנוניים, ובלבד שאין בכך שינוי מהותי בגבולות המתחם, וכן להוסיף למתחם שטחים לצרכים מסוימים הנדרשים לשמש בעיקר את יחידות הדיור במתחם, וזאת לצורך יישום מיטבי של התוכנית. כאמור לעיל, מוצע כי יראו אזור לשיקום והתחדשות כמתחם מועדף שהוכרז לפי סעיף 3(א)(3) לחוק לקידום מתחמים מועדפים. בסעיף 4 לחוק האמור, נקבע כי תוכנית במתחם מועדף שהוכרז לפי סעיף 3(א)(3), תכלול לפחות 400 יחידות דיור שניתן להוציא בעבורן היתר בנייה בלא צורך בתוכנית נוספת. לפיכך בסעיף קטן (ב)(1) לסעיף מוצע זה, מוצע לקבוע כי לעניין תוכנית באזור לשיקום והתחדשות, הדרישה תופחת ל–200 יחידות דיור לפחות. זאת משום שהיקף של 200 יחידות דיור שומר על העיקרון שראוי שלותמ"ל יגיעו תוכניות שמביאות להיקף דירות משמעותי ובמקביל הוא מבטא את האיזון הנדרש, בהתחשב בכך שמדובר באזור לשיקום והתחדשות שבו לא בהכרח יהיה ניתן לתכנן 400 יחידות דיור לפחות. יתרה מכך, מאחר שהוצע לקבוע שהאפשרות להגיש תוכנית לשיקום והתחדשות לותמ"ל תינתן רק לגופים המנויים בו, וכי רק אם הרשות המקומית או הוועדה המקומית (כל אחת בתחום מרחבה) לא הודיעה שהיא מעוניינת להגיש את התוכנית (או הודיעה ולא הגישה בפרק הזמן שנקבע), מוצע לקבוע כי הוראות סעיפים 9(א) עד (ב1) לחוק לקידום מתחמים מועדפים (שעוסק בזהות הגורמים שרשאים להגיש תוכנית, וקובע שנדרש אישור הרשות המקומית כתנאי להגשת תוכנית לגבי מתחם שהוכרז לפי סעיף 3(א)(3) לחוק לקידום מתחמים מועדפים) לא יחולו באזור לשיקום והתחדשות. לצד האמור, ובדומה לסעיף 20(2) לחוק המוצע לעניין הגשה לוועדה המחוזית, מוצע לקבוע כי אם התוכנית הוגשה שלא על ידי הוועדה המקומית, המלצת הוועדה המקומית תוגש לותמ"ל יחד עם מסמכי התוכנית, אם ניתנה בתוך 30 ימים מהמועד שמגיש התוכנית פנה אל הוועדה המקומית. כמו כן, אם הוועדה המקומית לא נתנה המלצה בתוך 30 ימים כאמור, יהיה ניתן להגיש את התוכנית בלא המלצתה. סעיף 22 כדי לייעל את הליכי התכנון ולצורך יצירת ודאות תכנונית, מוצע לקבוע הוראות מיוחדות לעניין תוכנית באזור לשיקום והתחדשות. בהתאם לכך, מוצע לקבוע כי תוכנית באזור לשיקום והתחדשות תכלול את כל ההוראות הנדרשות לשם מתן היתר בנייה מכוחה, בלא צורך באישור תוכנית נוספת או באישור של גוף שאינו רשות הרישוי כתנאי למתן ההיתר. הוראה זו, נועדה להבטיח כי כלל ההיבטים הנדרשים, ובכלל זה ההוראות המנויות בסעיף 145(ז) לחוק התכנון והבנייה, הוראות בינוי, ועוד, יקבלו מענה בתוכנית, ולא יידרשו הליכים נוספים כתנאי להוצאת היתרי בנייה מכוח התוכנית. על אף האמור, מוצע לקבוע כי יהיה ניתן לקבוע בתוכנית לשיקום והתחדשות אישור איחוד וחלוקה כתנאי הוצאת היתר מכוחה, ובלבד שמוסד התכנון קבע בתוכנית מתחם לאיחוד וחלוקה. יובהר כי אם נקבע מתחם כאמור, פעולת האיחוד והחלוקה תוכל להתבצע בהתאם להוראות סימן ב' המוצע להלן. סעיף 23 כאמור בסעיף 17 לעיל, הוצע לקבוע שעל תוכנית לשיקום והתחדשות לכלול את כל המגרשים שבהם בניינים באזור לשיקום והתחדשות כפי שהוכרז בסעיף 11 לחוק המוצע. בהמשך לכך, מובהר בסעיף 23 לחוק המוצע כי גריעה של מגרש שבו בניין כאמור, משטח התכנית, תהיה רק באישור הוועדה לשיקום והתחדשות שהכריזה על האזור לפי סעיף 11 לחוק המוצע. עם זאת מובהר בסעיף 23 לחוק המוצע שמוסד התכנון רשאי לבצע שינויים בגבולות התוכנית לשיקום והתחדשות, ובכלל זה בשל קבלת התנגדות שהוגשה, ובלבד שכל שטחה יהיה בתחום האזור לשיקום והתחדשות. כלומר אין בסמכות מוסד התכנון להרחיב את גבולות התוכנית מעבר לתחום האזור לשיקום והתחדשות (וזאת אף בהתאם למוצע לעיל בסעיף 21(א) לחוק המוצע אשר קובע שסעיף 3(ז) לחוק לקידום מתחמים מועדפים לא יחול). עם זאת, בסמכות מוסד התכנון לבצע שינויים בדרך של גריעת מגרש שאין עליו בניין שנכלל בהכרזה כאמור בלא אישור של הוועדה לשיקום והתחדשות. כך למשל, גריעה של מגרש שאין בו בניין שהוועדה לשיקום והתחדשות קבעה שעליו להיכלל באזור לשיקום והתחדשות, היא בסמכות מוסד התכנון במסגרת שיקוליו התכנוניים, בלא צורך באישור הוועדה האמורה. סעיף זה נועד לאזן בין הצורך לאפשר הליך תכנוני מיטבי המאפשר למוסד התכנון שאליו הוגשה התוכנית גמישות לשם ביצוע התאמות ודיוקים בשל שיקולים תכנוניים, לבין העובדה שמדובר בתוכנית לשיקום והתחדשות שנועדה לטפל באופן רוחבי באזור שיקום והתחדשות, בהתאם לתחום האזור לשיקום והתחדשות שהוכרז על ידי הוועדה לפי סעיף 11 לחוק המוצע. סעיף 24 מוצע לקבוע כי אם אושרה תוכנית לשיקום והתחדשות, לא תוגש ולא תאושר בתקופה של עשר שנים מיום אישור התוכנית כאמור תוכנית אחרת החלה על שטח התוכנית ואשר משנה את הוראותיה לעניין שטחי הבנייה ומספר יחידות דיור. עם זאת, מוצע לקבוע כי הוראה זו לא תחול על תוכנית נושאית כהגדרתה בסעיף 62א(ח)(1) לחוק התכנון והבנייה. תוכנית נושאית מוגדרת בסעיף האמור כך: "תכנית נושאית" - תכנית מיתאר מקומית או תכנית מפורטת החלה על כל שטח מרחב התכנון המקומי, או על כל שטח הרשות המקומית או היישוב או על חלק משמעותי מהם, והמאפשרת להוסיף, בלי צורך באישורה של תכנית נוספת, שטח כולל מותר לבנייה או להוסיף שימוש על השימושים המותרים בתכנית, והכול בלי שהיא קובעת את מיקומם בתשריט התכנית". סימן ב' כללי כדי לייעל ולקצר את הליך התכנון, מוצע בסימן זה לקבוע מנגנון חדש אשר יאפשר אישור של איחוד וחלוקה בהסכמה בשלב הרישוי, אם לא נקבעו בתוכנית. זאת בהתאם להוראה המוצעת ולפיה מוסד תכנון רשאי לקבוע בתוכנית לשיקום והתחדשות אישור איחוד וחלוקה כתנאי להוצאת היתר מכוחה. זאת, במקום קביעת הוראות איחוד וחלוקה ואישור טבלת הקצאה ואיזון בשלב התכנון. מאחר שככלל, איחוד וחלוקה במסגרת תוכנית נעשים שלא בהסכמה, עובדה הגורמת להתנגדויות ולהתמשכות הליך התכנון. לעומת זאת, בשלב מתן היתר הבנייה קיימת ככלל הסכמה מלאה בין בעלי הזכויות, וניתן לאשר טבלאות הקצאה בהסכמה בהליך פשוט ומהיר שאינו כולל התנגדויות. סעיף 25 מוצע לקבוע כי על אף האמור בסימן ז' לפרק ג' לחוק התכנון והבנייה, איחוד מגרשים או חלוקת מגרשים בין בעליהם כאמור בסעיף 121 לחוק התכנון והבנייה (להלן - חלוקה חדשה) תאושר, אם הנושא הושאר במסגרת התוכנית לשלב הרישוי כאמור בסעיף 22(ב) לחוק המוצע, בדרך המוצעת בסימן ב' המוצע, אם מתקיימים כל אלה: (1)  החלוקה החדשה חלה במתחם לאיחוד וחלוקה, כפי שנקבע בתוכנית לשיקום והתחדשות. כלומר, התכנית כאמור לא כללה הוראות לעניין איחוד וחלוקת מגרשים, אלא קבעה כי תנאי למתן היתר מכוחה יהיה חלוקה חדשה כאמור, וכן היא קבעה את המתחם לאיחוד וחלוקה כאמור בסעיף 22(ב) שהוצע לעיל; (2)  כל בעלי הקרקע בשטח המתחם נתנו את הסכמתם לחלוקה החדשה; (3)  אין בחלוקה החדשה סטייה מהוראות התוכנית. סעיף 26 מוצע לקבוע את הגורמים הרשאים להגיש לרשות הרישוי את הבקשה לאישור חלוקה חדשה בהסכמה, וכן את המסמכים שיש לצרף לבקשה זו. בהתאם לכך, מוצע לקבוע שיש לצרף טבלת הקצאה לפי חוק התכנון, חתומה בידי כל בעלי הקרקע בשטח המתחם, כלומר לפי טופס 2 שבתוספת לתקנות התכנון והבנייה (תוכנית איחוד וחלוקה), התשס"ט-2009, שהרי כאמור בסעיף 25(2) לחוק המוצע, אחד התנאים הוא שכל בעלי הקרקע במתחם נתנו את הסכמתם. כמו כן, מוצע לקבוע כי יש לצרף תצהיר של מגיש הבקשה כי כל בעלי הקרקע כאמור הסכימו לפרטים הכלולים בטבלת ההקצאה האמורה. עוד מוצע לקבוע כי יש לצרף תוכנית מוסכמת לצורכי רישום לכל מתחם האיחוד והחלוקה, התואמת את החלוקה החדשה בהסכמה ואת התוכנית והחלוקה למגרשים שנקבעה בה, חתומה בידי כל בעלי הקרקע בשטח המתחם. סעיף 27 מוצע להסדיר את אופן שליחת ההודעות לכל בעלי הקרקע שבמתחם האיחוד והחלוקה, על ידי רשות הרישוי שאליה הוגשה הבקשה כאמור בסעיף 26 לחוק המוצע, לאחר שראתה כי מתקיימים לגביה כל התנאים שנקבעו בסעיף 25 המוצע. כמו כן מוצע לקבוע כי במקרה שלא אותרו הבעלים כאמור, תפרסם רשות הרישוי הודעה בעיתון בהתאם לסעיף 1א לחוק התכנון, והכול על חשבון מגיש הבקשה. סעיף 28 מוצע לקבוע את תקופת הזמן והאופן שבהם רשאי הטוען לכך שלא מתקיימים התנאים לאישור חלוקה חדשה בהסכמה, להגיש לרשות הרישוי התנגדות לחלוקה החדשה כאמור. אף על פי שההליך מותנה בהסכמת כלל בעלי הזכויות, הפרסום ומתן האפשרות להתנגד כאמור נועדו לאפשר העלאת טענה של בעל זכות שלפיה התנאים שנקבעו בסימן זה לאישור חלוקה חדשה בהסכמה לא התקיימו, ובכלל זה, כי הסכמתו לחלוקה לא ניתנה או זויפה. סעיף 29 מוצע לקבוע כי בחלוף המועד שנקבע בסעיף 28 לחוק המוצע להגשת התנגדויות, רשאית רשות הרישוי לאשר את החלוקה החדשה בהסכמה ואת התוכנית לצורכי רישום אם היא תואמת את התוכנית לשיקום והתחדשות. עם זאת, יובהר כי רשות הרישוי מוסמכת אף שלא לאשר את החלוקה החדשה אם מצאה כי לא מתקיימים התנאים לחלוקה חדשה בהסכמה, ובכלל זה בשל התנגדות שהוגשה לפי סעיף 28 לחוק המוצע. נוסף על כך, מוצע להסמיך את רשות הרישוי להתנות את אישור הבקשה לחלוקה חדשה, בהפקדת כתב שיפוי מלא או חלקי מפני תביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, בשל אישור הבקשה, ויחולו לעניין זה הוראות סעיף 197א לחוק התכנון והבנייה, בשינויים המחויבים. כמו כן, מאחר שההסדר הקיים טרם התיקון המוצע הוא שאיחוד וחלוקה נעשים בתוכנית על ידי מוסד התכנון, מוצע לקבוע כי דין חלוקה חדשה בהסכמה שאושרה לפי סעיף זה על ידי רשות הרישוי, הוא כדין תוכנית הכוללת הוראות איחוד וחלוקה שאושרה על ידי הוועדה המקומית. סעיף 30 מוצע לקבוע כי תחילתה של חלוקה חדשה בהסכמה שאושרה לפי סעיף 29 לחוק המוצע, תחול ביום אישורה על ידי רשות הרישוי. סעיף 31 מוצע לקבוע את ההסדרים הנוגעים לרישום חלוקה חדשה בהסכמה. הסדרים אלה כוללים את הגשת התוכנית לצורכי רישום על ידי רשות הרישוי לאישור מנהל כהגדרתו בפקודת המדידות, ואם המנהל אישר את התוכנית ככשרה לרישום - את הגשתה על ידי יושב ראש הוועדה המקומית בצירוף המסמכים הנדרשים, לרשם המקרקעין, כדי שירשום את החלוקה בהתאם לתוכנית לצורכי רישום. עוד מוצע לקבוע את המועדים הנוגעים לפעולות האמורות. נוסף על כך, מוצע להסמיך את שר הפנים לקבוע הוראות ותנאים, כך שמי שהגיש את הבקשה לאישור חלוקה חדשה בהסכמה (כאמור בסעיף 26 לחוק המוצע) יהיה רשאי להגיש את התוכנית לצורכי רישום למנהל לפי פקודת המדידות, ואם אושרה על ידי המנהל, יהיה רשאי להגיש אותה בצירוף המסמכים הנדרשים לרשם המקרקעין, והכול בהתאם למועדים המפורטים בסעיף מוצע זה. 17 חוקי א"י, כרך ב', (ע) 1368, (א) 1393. עם זאת, מוצע לקבוע כי אי–שמירת המועדים האמורים בסעיפים קטנים (א) ו–(ב) לסעיף מוצע זה, לא תפגע בתוקפה של החלוקה החדשה בהסכמה ובזכויות שנרכשו עם כניסתה לתוקף. נוסף על כך, מוצע לקבוע שיראו בתוכנית לצורכי רישום בהסכמה, שאושרה לפי סימן ב' לחוק המוצע, כתוכנית לצורכי רישום שאושרה לפי סימן ז' לפרק ג' לחוק התכנון והבנייה. סעיף 32 מוצע לקבוע כי הוראות סעיפים 126 ו–127(ד) לחוק התכנון והבנייה יחולו גם על בקשה לחלוקה חדשה בהסכמה שאושרה לפי סימן מוצע זה, ואולם מוצע לקבוע שהסיפה לסעיף 126(ב) ולסעיף 127(ד) לחוק התכנון והבנייה, החל במילים "אולם מותר" - לא תיקרא. סעיפים מוצע לקבוע כי על אף האמור בסעיף 26 לחוק 3 3 ו–34 המוצע, הקובע, בין השאר, שכבר בעת הגשת הבקשה יש להגיש טבלת הקצאה חתומה על ידי כל בעלי הקרקע בשטח המתחם, שר הפנים רשאי לקבוע בתקנות כי בשלב הגשת הבקשה לאישור חלוקה חדשה לא תידרש הסכמת כל בעלי הקרקע בשטח המתחם לאיחוד וחלוקה, אלא בשלב מאוחר יותר, ובלבד שתתקבל הסכמה כאמור טרם מתן ההיתר או טרם רישום החלוקה, לפי המוקדם. כמו כן, מוצע לקבוע כי בתקנות כאמור, רשאי שר הפנים לקבוע הוראות, תנאים, סדרי דיון והליכים לגבי הגשת בקשה כאמור. נוסף על כך, מוצע לקבוע כי שר הפנים רשאי לקבוע בתקנות הוראות לעניין הגשת בקשה לחלוקה חדשה יחד עם בקשה להיתר, ובלבד שהתקנות יכללו הוראה שטרם מתן ההיתר תאושר החלוקה החדשה. תקנות כאמור נדרשות, בין השאר, לצורך קביעת הגורמים הרשאים להגיש את הבקשה להיתר במצב שבו טרם אושרה חלוקה חדשה, וכן לצורך התאמתו של ההליך לחלוקה חדשה בהסכמה עם הליך הרישוי. כמו כן, יובהר כי אותן הוראות כאמור יכולות להיות גם לגבי בקשות שהוגשו בלא הסכמת כל בעלי הקרקע לפי סעיף 26 לחוק המוצע. סימן ג' סעיף 35 מוצע לקבוע כי ההוראות שנקבעו בסעיף 145א1 לחוק התכנון והבנייה, לעניין תוכנית לרישוי מהיר, יחולו גם על תוכנית באזור לשיקום והתחדשות, אם היא עומדת בתנאים האמורים בסעיף האמור ובשינויים המוצעים בסעיף מוצע זה. בהתאם לכך מוצע לקבוע, בין השאר, כי לא תיקרא הסיפה של סעיף 145א1(ג) לחוק התכנון והבנייה. באופן זה לא תחול סמכותו של שר הפנים לקבוע מקרים ותנאים שבהתקיימותם תדון רשות הרישוי המקומית בבקשה להיתר, וזאת כדי שהדיונים בבקשה להיתר ייערכו על ידי הוועדה המקומית במסגרת הדיון בתוכנית, בלא שתהיה אפשרות לעכב את הדיון בהיתר עד לרשות הרישוי, כך שדברים יקודמו בצורה המהירה ביותר האפשרית. עוד מוצע לקרוא את סעיף 145א1(ד) לחוק התכנון והבנייה באופן כזה שתוכנית לשיקום והתחדשות תוכל להיות תוכנית לרישוי מהיר, אף אם היא כוללת עד חמישה מגרשים רצופים. נוסף על כך, מוצע לקבוע כי שר הפנים יהיה רשאי לקבוע בתקנות הוראות לעניין תוכנית לשיקום והתחדשות שהוגשה לוועדה המחוזית או לותמ"ל, כך שהיא תקודם כתוכנית לרישוי מהיר, ובכלל זה תנאים, סדרי דיון והליכים לגבי מתן ההיתר על ידי רשות הרישוי הארצית. תקנות אלה נדרשות שכן בשונה מוועדה מקומית, אשר לה גם הסמכות להוצאת היתרי בנייה באמצעות רשות הרישוי שבה, הוועדה המחוזית והותמ"ל אינן מוסדות העוסקים באופן רגיל בהליכי רישוי הבנייה. סעיף 36 מוצע להחיל את ההוראות לגבי גורם מאשר או גורם נוסף, לפי סעיף 145ב1 לחוק התכנון והבנייה, העוסק בבקשה להיתר לצורך בניית מרחב מוגן, גם על בקשה להיתר מכוח תוכנית לשיקום והתחדשות שאינה תוכנית לרישוי מהיר, בשינויים המחויבים. עוד מוצע לקבוע כי התקופה שבה נדרש גורם מאשר או גורם נוסף להשיב לפנייה אליו (ושאם לא נתן מענה בתום התקופה האמורה, יראו זאת כאילו ניתנה הסכמתו לביצוע הבקשה), תוארך ל–45 ימים (במקום 15 ימים שנקבעו בסעיף האמור לעניין מרחב מוגן). עוד מוצע לקבוע ששר הפנים רשאי לקבוע כי הוראות לפי סעיף 145ב1 לחוק התכנון והבנייה, יחולו על תוכנית לשיקום והתחדשות שהיא תוכנית לרישוי מהיר, בתנאים ובשינויים שיקבע. סעיף 37 בסעיף 152(ב) לחוק התכנון והבנייה, נקבע בפסקה (1) כי משהוגש ערר לא יינתן היתר עד למתן החלטה בערר. בפסקה (2) לסעיף האמור נקבע כי על אף האמור בפסקה (1), ועדת הערר מוסמכת להחליט, מטעמים שיירשמו, כי בנסיבות העניין אין הצדקה לעכב את מתן ההיתר, כולו או חלקו, והכול כמפורט באותה פסקה. בסעיף זה מוצע למעשה להפוך את ברירת המחדל לעניין ערר שהוגש על החלטת רשות הרישוי לתת היתר במסגרת תוכנית באזור שיקום והתחדשות, כך שברירת המחדל תהיה כי ניתן לתת היתר טרם ההכרעה בערר, ושעל ועדת הערר להחליט אם בנסיבות העניין יש הצדקה לעכב את מתן ההיתר, כולו או חלקו, בשל הגשת הערר. בהתאם לכך מוצע לקבוע כי לא יקראו את פסקה (1) לסעיף 152(ב) לחוק התכנון והבנייה, וכי פסקה (2) לסעיף האמור תיקרא באופן המופיע בסעיף 37(2) המוצע. בהתאם לסעיף 152(ב) לחוק התכנון והבנייה, מוצע כי היתר לעניין סעיף 37 המוצע יהיה למעט היתר שנתן מורשה להיתר. סעיף 38 בסעיף 158נ(א)(1) לחוק התכנון והבנייה נקבע כי סמכות מורשה להיתר לפעול לשם הוצאת היתר במקום רשות הרישוי המקומית מותנית בכמה תנאים, ובכלל זה בהסכמה מלאה של כל בעלי הזכויות במקרקעין שלגביהם מבוקש ההיתר (ראו סעיף 158מח(3) ו–(4) לחוק התכנון והבנייה). בשל כך שבשלב הגשת הבקשה להיתר, לעיתים קרובות, אין הסכמה מלאה כאמור, מוצע לאפשר למורשה להיתר להתחיל לפעול לשם הוצאת היתר לפי פרק ה'4 לחוק התכנון והבנייה, אם הבקשה הוגשה בידי יזם שיקום (כהגדרתו בפרק א' לחוק) או שבמועד העברת הבקשה להיתר ניתנה הסכמה של לפחות %40 מבעלי הזכויות במקרקעין שלגביהם מבוקש ההיתר, ובלבד שטרם מתן ההיתר התקיימה אחת מהחלופות האלה: האחת, המורשה להיתר שלח לבעלי הזכויות במקרקעין שלא נתנו את הסכמתם, הודעה בדבר הגשת הבקשה להיתר, שנשלחה בהתאם להוראות שקבע שר הפנים לפי חוק התכנון והבנייה לעניין בקשה להיתר בלא הסכמת כל בעלי הזכויות במקרקעין (היינו בהתאם לתקנות 36(ג) ו–(ד) לתקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), התשע"ו-2016), ואשר צוינה בה האפשרות להתנגד לבקשה וכתובת רשות הרישוי המקומית לשליחת ההתנגדות, וכן - אם הוגשה התנגדות, התקבלה החלטת רשות הרישוי המקומית בהתנגדות ולפיה המורשה להיתר רשאי לתת את ההיתר; השנייה, ניתנה הסכמה של כל בעלי הזכויות במקרקעין שלגביהם מבוקש ההיתר. לגבי חלופה זו, המורשה להיתר יעביר את ההסכמה האמורה לרשות הרישוי לפחות חמישה ימים לפני מתן ההיתר על ידו. סימן ד' כללי בסימן ד' מוצע לקבוע הסדרים משלימים, לעניין אגרות על בקשה להיתר ושיעור היטל ההשבחה שיחולו לעניין תוכניות באזור לשיקום והתחדשות. סעיף 39 מוצע להחיל את סעיף 266ד(ב) לחוק התכנון והבנייה גם לעניין היתר מכוח תוכנית באזור לשיקום והתחדשות, אף אם אינה תוכנית כאמור באותו סעיף. סעיף 40 מוצע לקבוע כי שיעור ההיטל בשל אישור תוכנית באזור לשיקום והתחדשות הוא רבע משיעור ההשבחה. נוסף על כך, מוצע להסמיך רשות מקומית לקבוע בתוך 90 ימים ממועד ההכרזה, כי תחול על אזור לשיקום והתחדשות חובת תשלום היטל ששיעורו מחצית משיעור ההשבחה או שלא תחול בו חובת תשלום היטל כאמור. כמו כן, מוצע לקבוע כי על אף האמור לעיל, אם מדובר בתוכנית לשיקום והתחדשות שהיא תוכנית משביחה במתחם השפעה כהגדרתה בסעיף 15 לחוק רכבת תחתית (מטרו), התשפ"ב-2021, יחולו השיעור שנקבע לפי הוראות סעיף 19(ד)(1) לחוק האמור. ואולם בעניין זה, רשות מקומית רשאית לקבוע בתוך 90 ימים ממועד ההכרזה כי תחול על האזור כאמור חובת תשלום בשיעור של %72 או רבע משיעור ההשבחה, או שלא תחול עליו חובת תשלום כלל. עוד מוצע לקבוע כי החלטת רשות מקומית כאמור בסעיף קטן (ב) או בסעיף קטן (ג)(2) לסעיף מוצע זה, תתקבל בהתחשב, בין השאר, בשיקולים שנוגעים לערכי הקרקע, לצפיפות יחידות הדיור הקיימת והצפויה ולצורכי פיתוח באזור. כמו כן, מוצע לקבוע כי החלטת הרשות המקומית כאמור תחול על כל תוכנית באזור לשיקום והתחדשות שהוגשה בתקופת תוקפה של ההכרזה על האזור לפי סעיף 11 לחוק המוצע. יתרה מכך, מוצע לחייב רשות מקומית לפרסם הודעה על כוונתה לקבל החלטה לפי סעיף קטן (ב) או (ג)(2) לסעיף מוצע זה, לפחות 30 ימים לפני קבלת החלטה כאמור, וכן לפרסם הודעה לגבי ההחלטה שהתקבלה. סימן ה' סעיפים מוצע לקבוע שהוראות לפי חוק התכנון והבנייה 1 4 ו–42 יחולו על תוכנית לשיקום והתחדשות שתוגש לוועדה המקומית או לוועדה המחוזית לפי פרק ג' ועל היתר מכוחה, והוראות לפי חוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים יחולו על תוכנית שתוגש לותמ"ל לפי פרק ג' ועל היתר מכוחה, והכול אלא אם כן נקבעה בפרק זה הוראה אחרת באותו עניין. נוסף על כך, מוצע לקבוע, כי הוראות פרק ג' לחוק המוצע, יחולו על תוכנית שיקום והתחדשות, על בקשה להיתר ובקשה לחלוקה חדשה, אף לאחר תום תקופת תוקפה של ההכרזה על אזור שיקום והתחדשות, ובלבד שהוגשו בתוך תקופת ההכרזה האמורה בסעיף 11 ו–14 לחוק המוצע. כמו כן, יצוין כי בסעיף 70 להצעת חוק זו, מוצע לקבוע כי השר האחראי על פרק ג' המוצע (פרק התכנון) יהיה שר הפנים. פרק ד' כללי בפרק זה מוצעים הכללים וההוראות לאישור יזם שיקום על ידי מנהל הרשות להתחדשות עירונית במטרה שיזם זה יפעל לשיקום וחידוש האזור לשיקום והתחדשות, לרבות הסדרים שיש בהם להקל על דרישת הרוב הקבוע בדין (בהסדרים הקיימים זה מכבר) לקידום עסקאות התחדשות עירונית. כך, כדי שיזם יאושר לפי חוק זה הוא זקוק לרוב של מעל %50 מבעלי הדירות ולא לרוב של מעל שני שלישים מבעלי הדירות כפי שיפורט להלן. כמו כן, מוצעת בפרק "חלופת יציאה" מעסקת שיקום, המכונה "Out Buy". חלופה זו מאפשרת לבעלי הדירות באזורי שיקום למכור את זכויותיהם במקרקעין, באופן שיאפשר להם לרכוש דירה חלופית תחת זו שנפגעה בלא להמתין לסוף שלב מימוש התוכנית בפועל. בעל דירה שבחר בחלופת היציאה, ייחשב כבעל דירה המסכים לשיקום האזור בדרך של התחדשות עירונית בביצוע יזם שיקום וייספר כחלק מן הרוב הדרוש לצורך אישור יזם שיקום. מדובר באפשרות שאינה נהוגה בשוק כיום במסגרת עסקאות רגילות של התחדשות עירונית, והיא נועדה בראש ובראשונה לספק מענה כספי הולם, בטווח זמן קרוב יחסית, לבעלי דירות שניזוקו כתוצאה מהמלחמה. יובהר כי בחירת בעל הדירה בחלופת היציאה אינה ניתנת בעבור יזם ספציפי, אלא משמעותה היא כי יזם השיקום שיאושר כאמור יהיה חייב לרכוש את זכויותיו בדירה. כמו כן, יודגש כי כיום אין זכות דומה מכוח מנגנוני הפיצויים או השיקום הקיימים לפי חוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א-1961 (להלן - חוק מס רכוש). הוראה זו תחול על כל בעלי הדירות בבתים המשותפים שייכללו באזור השיקום, לרבות על דירות שלא ניזוקו משמעותית במבצע "עם כלביא". בפרק מוצעות ההוראות כיצד תבוצע מכירת הזכויות בחלופת היציאה, על בסיס מה ייקבע סכום הרכישה בחלופה האמורה, וכן מוצעות הוראות לעניין סיוע המדינה ליזם השיקום במימון הרכישה האמורה. סעיף 43 והתוספת לסעיף קטן (א) מוצע להגדיר כי רוב בעלי הדירות לעניין הסכמה בנוגע לעסקת שיקום יהיה רוב בעלי הדירות באזור שבבעלותם רוב הדירות בכל מבנה באותו אזור, כלומר צריך רוב בכל בניין מן הבניינים שבאזור ובסך הכול מעל %50 מבעלי הדירות (להלן - רוב בעלי הדירות), וזאת בשונה מעסקאות פינוי בינוי רגילות שבהן הרוב המיוחס הדרוש הוא 3/2 מבעלי הדירות במקבץ פינוי ובינוי. השינוי המוצע, שבו מופחת הרוב הדרוש לעומת הסדרים אחרים בחוקים שונים, בהמשך להסדרים נוספים שמוצעים בהצעת החוק, נועד לאפשר את קידום המיזם להתחדשות עירונית באופן מהיר יחסית להליכי ההתחדשות הרגילים. עוד יצוין כי שיקול נוסף לשינוי המוצע טמון בצורך הציבורי ובאינטרס הלאומי של שיקום אתרי ההרס שנפגעו כתוצאה מנזקי המלחמה, בדרך של התחדשות עירונית לשם תכנון יעיל וראוי יותר, וכדי להימנע מהשארת אזורים אלה כמפגע בלב המרחב האורבני לאורך זמן ממושך. לסעיפים קטנים (ב) ו–(ג) בסעיף 46 המוצע, מוצע הסדר "חלופת היציאה" כפי שיפורט בדברי ההסבר לאותו סעיף להלן, אשר בעלי דירות שבחרו בו נחשבים כמסכימים להליכי ההתחדשות וזאת בלי לבחור ביזם מסוים אשר ההתחייבות מופנית כלפיו. במקרה כזה הרוב הדרוש נספר יחד עם בעלי הדירות אשר בחרו בחלופת היציאה. בהתאם לכך, עלול להיווצר מצב שבאזור אחד ואף בבית משותף אחד, יש יותר מיזם אחד המחזיק בהסכמה של "רוב בעלי הדירות". כך לדוגמה, אם בבית משותף שבו חמישה בעלי דירות ושניים מתוכם בחרו בחלופת היציאה ושני בעלי דירות אחרים התקשרו בעסקאות שיקום עם יזמים שונים, הרי לכל אחד מהיזמים האלה, בצירוף בעלי הדירות שבחרו בחלופת היציאה קיים רוב של הסכמות. לכן, לצורך שיקוף המצב ברמת ודאות מסוימת ובמידת האפשר נכון לאותו מועד, מוצע לקבוע, כי מנהל הרשות להתחדשות עירונית יאשר יזם שיקום, לאחר שבחן ומצא כי מתקיים לגביו אחד מאלה: (1)  היזם התקשר בעסקאות שיקום עם רוב בעלי הדירות באזור השיקום; (2)  היזם התקשר בעסקת שיקום עם המספר הגבוה ביותר של בעלי דירות ביחס ליזמים אחרים שהגישו בקשה לאישור כיזם, ובלבד שבצירוף מספר בעלי הדירות שבחרו בחלופת היציאה, כאמור בפרק זה, הם מהווים יחד את רוב בעלי הדירות באזור השיקום ובכל בית משותף שבו. אישור יזם לפי אפשרות זו מחייב כי היזם עומד בתנאי הכשירות שבתוספת המוצעת לחוק שנועדו להבטיח כי היזם, לכאורה, נכון למועד הבחינה, בעל יכולת כלכלית וניסיון אשר יוכלו לאפשר לו לבצע את המיזם הנדרש באזור לשיקום והתחדשות. יצוין כי לצורך אישור יזם לפי האפשרות הראשונה היזם לא נדרש לעמוד בתנאים שבתוספת המוצעת, שכן אישורו כיזם שיקום משקף שרוב בעלי הדירות באזור לשיקום והתחדשות מעוניינים בו למימוש מיזם ההתחדשות העירונית באזור. מוצע לקבוע כי התקיימות התנאים הנדרשים לאישור יזם תיבחן על ידי מנהל הרשות להתחדשות עירונית במועד מוגדר, נוכח השינויים העשויים לחול בהתקשרויות בין יזמים ובעלי דירות, כפי שיובהר להלן, כמו גם בתנאי כשירותם. על כן, מוצע כי התקיימות התנאים תיבחן נכון ליום ה–60 שלאחר מועד ההכרזה (כהגדרתו המוצעת), ורשאי המנהל לשוב ולבחון אם התקיימו התנאים האמורים בחלוף כל 30 ימים נוספים ממועד זה. ספירת התקופות של 30 הימים תימשך בלא הגבלה לגבי אזור שהוכרז כאזור לשיקום והתחדשות, כל עוד לא אושר יזם שיקום לפי הוראות הסעיף המוצע או ניתנה הרשאה ליזם לרכישה לצורכי ציבור לפי הוראות פרק ו' המוצע ופורסמה הודעה בעניין רכישת הקרקע לפי סעיף 7 לפקודת הקרקעות. יצוין כי לצורך יצירת ודאות, בדיקת התנאים נעשית בתום כל תקופה, בתחילה ביום ה–60 ואחר כך בכל פעם לגבי היום שבו חלפו 30 הימים העוקבים, גם אם הבקשה הוגשה באילו מימי ההגשה שלאחר מכן (ימי ההגשה בהתאם לסעיף קטן (ג) המוצע הם שלושת הימים שלאחר המועד הקובע או תקופת שלושים הימים העוקבת לפי העניין). לאישור יזם שיקום קיימות כמה משמעויות לעניין חוק זה. ראשית, יזם השיקום מחויב לרכוש את זכויותיהם במקרקעין של בעלי דירות באזור שהסכימו לחלופת היציאה בלוח הזמנים הקבוע בחוק; שנית, ניתנת לו האפשרות להגיש לבית המשפט תביעה נגד בעלי דירות שסירבו להתקשר בעסקת שיקום סירוב בלתי סביר; שלישית, אישורו של יזם שיקום מסיים את התקופה שבה ניתנה לבעלי הדירות האפשרות להשתחרר מעסקאות, כמפורט בסעיף 56 המוצע. לסעיף קטן (ד) בסעיף קטן זה מוצעות הוראות לעניין מועד הגשת הבקשה לאישור כיזם, אופן הגשתה ופרק הזמן לבחינתה. המועדים להגשת בקשות יפורסמו באתר האינטרנט של הרשות להתחדשות עירונית, כמו גם הודעה על קבלת בקשה לאישור יזם שיקום. לסעיף קטן (ה) בסעיף קטן זה מוצע כי לשם קבלת החלטה בבקשה להכרזה כאמור, יצרף היזם המבקש במסגרת הבקשה מסמכים הנדרשים לשם הוכחת התקיימות התנאים להכרזה עליו כיזם שיקום, וכן יצרף תצהיר לתמיכה בעובדות המפורטות בבקשה. נוסף על כך מוצע, כי מנהל הרשות להתחדשות עירונית יהיה רשאי לדרוש מהיזם, למסור לו מידע ומסמכים הדרושים לו לשם קבלת החלטה בבקשה, לרבות אסמכתאות לעסקאות השיקום שנחתמו עימו ולהוכחת זכותם של בעלי הדירות שעימם התקשר להתקשר עימו בעסקה, אם זכויותיהם אינן רשומות על שמם בלשכת רישום המקרקעין. לסעיף קטן (ו) מוצע כי יזם המגיש בקשה לאישורו יודיע על כך לבעלי הדירות שהתקשרו עימו בעסקת שיקום כדי שידעו שהחל ממועד זה ועד סיום מועד מתן החלטת המנהל בבקשת היזם הם לא יהיו רשאים להתקשר בעסקת שיקום בהתאם למוצע בסעיף קטן (ז) להלן. לסעיף קטן (ז) בסעיף קטן זה מוצע לקבוע כי כל עוד ניתן להגיש או לברר בקשות להכרזה על יזם שיקום, בתקופת ההגשה, ואם הוגשה בקשה עד מתן החלטה של המנהל בה, בעלי הדירות באותו אזור שיקום לא יהיו רשאים להתקשר בעסקאות חדשות. "הקפאה" זו של האפשרות לשנות את ההתקשרויות של בעלי דירות עם יזמים הפועלים באזור נועדה למנוע שינוי נסיבות תוך כדי בירור הבקשות להכרזה. יובהר כי אין באמור כדי למנוע מבעלי דירות ויזמים לנהל משא ומתן לשם התקשרות בעסקה במקרה שבו לא ייבחר יזם שיקום בתקופת ההקפאה האמורה. לסעיף קטן (ח) בשל המשמעויות המפורטות להלן הקבועות בחוק לאישור יזם השיקום לאזור, מוצע לקבוע כי המנהל יודיע על החלטתו לאשר יזם שיקום ליזם שאישר, כמו גם לרשות המקומית שבתחומה אזור השיקום, ויפרסם על כך הודעה באתר האינטרנט של הרשות להתחדשות עירונית. לסעיף קטן (ט) מוצע כי יזם שקיבל אישור כאמור יודיע על כך לכלל בעלי הדירות באזור השיקום. סעיף 44 מוצע לקבוע, כי אם התנאים שבגינם אושר יזם כיזם שיקום חדלו להתקיים בשל מכירת זכויותיו לאחר (כלומר הוא מכר את זכויותיו בכמה עסקאות שיקום כך שאינו עומד עוד בתנאי של הרוב הדרוש) או בשל ביטול עסקאות שיקום שבהן התקשר, עליו להודיע על כך בתוך שבוע למנהל ולבעלי הדירות באזור, ולאחר הודעתו יפקע אישורו כיזם שיקום ותחל בחינה מחודשת לאישורו של יזם שיקום בהתאמות המוצעות בסעיף. סעיף 45 מוצע לקבוע כי המנהל יהיה רשאי לבטל אישור יזם כיזם שיקום אם חדלו להתקיים בו התנאים שהביאו לאישורו, וזאת, בין השאר, בשל שינוי בגבולות האזור לשיקום והתחדשות בהליך התכנוני כך שמגרש ובו בניין נגרע מן התוכנית, אם הוא אינו כשיר עוד לפי התנאים שבתוספת המוצעת או אם ניתן לגביו צו פתיחת הליכים לפי חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי. המנהל יהיה רשאי לבטל את אישורו של יזם שיקום גם אם לא רכש את זכויותיהם של בעלי דירות שבחרו בחלופת היציאה באזור השיקום וההתחדשות לפי סעיף 50(ג) המוצע. ביטל המנהל אישור יזם, תחל בחינה מחודשת לאישור יזם שיקום בהתאמות המוצעות בסעיף זה. סעיף 46 מטרת סעיף זה להסדיר את דרך קיבול ההצעה לרכישת הזכויות בדירה ואת אופן הרכישה. מוצע לקבוע כי בעל דירה המעוניין שיזם שיקום ירכוש את זכויותיו במקרקעין לפי הוראות הפרק המוצע, יתחייב בכתב למכירה האמורה. אל ההתחייבות האמורה יצורף ייפוי כוח בלתי חוזר לעורך דין שתמנה הרשות המקומית לביצוע כל הפעולות הנדרשות למימוש חלופת היציאה, לרבות התקשרות בהסכם מכר עם יזם השיקום שאושר. הסכמה כאמור לא ניתנת לחזרה, אלא אם כן מבקש בעל הדירה, במקום מכירת זכויותיו, להתקשר עם יזם השיקום שאושר בעסקת שיקום. מייד עם קבלת ייפוי הכוח, יידרש עורך הדין מיופה הכוח לרשום הערה בפנקסי המקרקעין על כך שעשיית עסקה במקרקעין האמורים טעונה את הסכמת הרשות להתחדשות עירונית או מי שראש הרשות יסמיך לכך. עם רישום ההערה, יודיע מיופה הכוח על כך למנהל הרשות להתחדשות עירונית, וכן יודיע לו אם ההסכמה לחלופת יציאה ניתנה חלף עסקת שיקום שבוטלה על ידי בעל הדירה. יצוין, כי אף על פי שלא מצוין צד ג' מסוים בייפוי הכוח, עדיין יראו בייפוי הכוח כייפוי כוח בלתי חוזר אשר מיופה הכוח יכול לחתום באמצעותו על חוזה ועל שטרות מכר, ואולם אף על פי שיראו בו ייפוי כוח בלתי חוזר, הוא יפקע בתום תוקפה של ההכרזה על אזור לשיקום והתחדשות או אם בעל הדירה התקשר בעסקת שיקום עם יזם השיקום שנבחר. כמו כן יצוין כי מיופה הכוח יוכל להסב את ייפוי הכוח לבא כוח היזם אחרי שהוא מתקשר עימו בעסקה ועל כן בייפוי כוח כאמור צריך לכלול את האפשרות הזו במפורש. סעיף 47 מוצע לקבוע כי יזם שיקום ירכוש את זכויותיו של בעל דירה במבנה המצוי באזור לשיקום והתחדשות אם אותו בעל דירה לא התקשר בעסקת שיקום עם יזם אחר או התקשר וביטל את העסקה לפי הוראות פרק ה' המוצע. מובהר, כי רכישת הזכויות בפועל והעברת התשלום לבעל הדירה מותנית בכך שייבחר יזם שיקום, אשר יתקשר בעסקת שיקום עם כל בעלי הדירות שלא בחרו למכור את זכויותיהם כאמור בין באמצעות עסקת שיקום ובין באמצעות תביעת דייר סרבן שתוגש לבית המשפט. אם יזם שיקום לא יקיים את התחייבותו כלפי בעלי הדירות שבחרו בחלופת היציאה, עסקה זו לא תשתכלל והכרזתו כיזם שיקום תבוטל. סעיף 48 לסעיף קטן (א) מוצע כי סמוך לאחר פרסום ההודעה על קביעת אזור שיקום והתחדשות, יקבע השמאי הממשלתי את סכום ההצעה לרכישת הזכויות מבעלי הדירות, ביחס לכל דירה שכלולה במתחם. כמו כן מוצע כי בעל דירה יוכל להביא לפני השמאי הממשלתי הראשי נתונים הנוגעים לעריכת שומת המקרקעין במהלך התקופה האמורה בסעיף 15(2) המוצע וכי השומה תבוצע לאחר שהשמאי יבחן את הנתונים האמורים. השמאי יעביר את שומת המקרקעין לרשות המקומית שבתחומה נמצאת הדירה. לסעיף קטן (ב) מוצע לקבוע כי השומה שתיקבע לעניין סכום הצעת הרכישה, תהיה לפי שווי של דירה חדשה שנבנתה בסמוך לפני המועד שבו נגרם נזק המלחמה, ששטחה ומאפייניה דומים לדירה המקורית של בעל הדירה. כמו כן מוצע כי לעניין חישוב שטח הדירה יחולו ההוראות לפי סעיף 3 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 - היינו צורת המדידה וכיו"ב, וכן יוכל השמאי הממשלתי הראשי באישורו של שר האוצר לקבוע כללים לעניין אופן עריכת השומה האמורה. הכללים האמורים יכללו הוראות לעניין מאפייני הדירה שייכללו בשומה כגון קומת הדירה בבניין, הכיוונים שאליהם הדירה פונה, היחס בין היקף שטח הרכוש המשותף לשטח הדירה, שטחי בנייה מאושרים ולא מנוצלים וכיו"ב. סכום זה, המשקף שווי של דירה בבניין לו היה מקומם שלא בדרך של התחדשות עירונית, גבוה משווי השוק של הזכות במקרקעין במגרש שבו נהרס מבנה ואף גבוה משווי הדירה לפני קרות נזק המלחמה, ובכל מקרה לא יפחת משומת הפיצויים שלהם היה זכאי בעל דירה אם דירתו הייתה מופקעת, וזאת כדי שלא לפגוע בזכויותיו. סכום זה צפוי לאפשר לבעלי הדירות לרכוש דירה חדשה שנבנתה בעת האחרונה, בגודל דומה לדירתם המקורית. לסעיף קטן (ג) מוצע כי הרשות המקומית שבתחומה האזור לשיקום והתחדשות תפרסם ותביא לידיעת בעלי הדירות את המידע הנדרש בעניין זה, ובכלל זה המנגנון לרכישת זכויותיהם, סמכות המנהל לבטל את אישורו של יזם שיקום כמו גם את התנאים שבהם על יזם שיקום לעמוד כדי לקבל סיוע מהמדינה לתשלום סכום הרכישה (שכן במקרה שבו לא יקבל את הסיוע האמור קיים סיכוי שהזכויות כלל לא יירכשו וחלופת היציאה לא תמומש). זאת, לאור ההיכרות הקרובה של הרשות המקומית עם בעלי הזכויות והיכולת לייצר מענה אישי מיטבי. סעיף 49 מוצע לקבוע כי על קביעת השומה יהיה רשאי בעל הדירה להגיש השגה לוועדת ההשגות כמשמעותה בסעיף 9א(ב) לפקודת הקרקעות, בתוך 30 ימים מהמועד שהומצאה לו השומה, וכי על החלטת ועדת ההשגות יהיה ניתן לערור בדרך של עתירה מינהלית בהתאם לפרט 35 לתוספת הראשונה לחוק בתי המשפט לעניינים מינהליים, התש"ס-2000 (להלן - חוק בתי משפט לעניינים מינהליים). סעיף 50 מוצע לקבוע כי יזם השיקום יהיה מחויב לשאת בתשלום הרכישה, בשווי שנקבע בשומה (או בהשגה או בערר בקשר אליה, לפי העניין) בתוך 90 ימים מהמועד שבו התקשר עם כל בעלי הדירות שלא בחרו בחלופת היציאה. התקשרות כאמור יכולה להיות באמצעות חתימה על עסקת שיקום מול בעל הדירה עצמו או באמצעות התקשרות עם מי שמינה בית המשפט בתביעה כנגד בעל דירה סרבן לחתום בשמו. הסכום האמור יוצמד למדד המחירים לצרכן שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מהמועד הקובע לעניין קביעת השומה ועד למועד התשלום בפועל. אם היזם לא רכש את זכויות בעלי הדירות שבחרו בחלופת היציאה יהיה מנהל הרשות להתחדשות עירונית רשאי לבטל את אישורו כיזם שיקום ויחולו הוראות סעיף 45 המוצע. סעיפים לצורך הקלה על יזמי השיקום, ויצירת תמריץ 1 5 ו–52 לאותם יזמים להיכנס למיזמי השיקום, מוצע שהמדינה תסייע במימון רכישת דירה שנרכשה על ידי יזם שיקום. סכום המימון יהיה בגובה התשלום ששילם היזם לבעל הדירה, ובלבד שאינו עולה על השווי הקבוע לפי החלטת השמאי הממשלתי בהתאם לחוק זה (או בהתאם לסכום הסופי כפי שנקבע בהשגה או בעתירה שהוגשו בקשר לכך, לפי העניין). לצורך קבלת המימון יידרש יזם השיקום להוכיח, בין השאר, כי שילם את הסכום האמור בפועל, כי ביכולתו להשיב את הסכום וכן לתת ערובות מספיקות להנחת דעתו של מנהל מס רכוש להבטחת השבת הכספים. יובהר כי אישור יזם שיקום על ידי מנהל הרשות אינו מהווה הוכחה להנחת דעתו של מנהל מס רכוש לעניין עמידתו בדרישות מנהל מס רכוש לצורך מתן הסיוע, וזאת גם אם היזם אושר על סמך תנאי הסף שבתוספת. עוד מוצע לקבוע כי לאחר סיום בניית כל הבניינים החדשים בהתאם לתוכנית באזור השיקום, או לאחר 5 שנים אם עוד לא הושלמה הבנייה, יחזיר היזם את סכום ההשתתפות שקיבל, בתוספת הפרשי הצמדה, בתוך 30 ימים מהמועד שבו כל הבתים המשותפים שנבנו לפי אותה 23 דיני מדינת ישראל, נוסח חדש 6, עמ' 120. תוכנית היו ראויים לשימוש בהתאם להגדרה לפי חוק מס רכוש. עם זאת, וכדי להקל במקרים, אם יהיו, שבהם התמורות הכלכליות של היזם היו פחותות מהצפוי, מוצע לאפשר ליזם, בתוך תקופה זו, לבחור להשיב את שווי דירת התמורה שהיה מתקבל על ידי בעל הדירה, אם היה מקבל דירה במסגרת עסקת שיקום. יובהר כי החלופה השנייה מותנית באישורו של מנהל מס רכוש, ושאם אישור כאמור אינו מתקבל, היזם יידרש להשיב את הסכום הקבוע בחלופה הראשונה. על החלטתו של מנהל מס רכוש יהיה ניתן להגיש עתירה מינהלית לבית המשפט לעניינים מינהליים בהתאם לסעיף 71 המוצע. כמו כן, מוצע להחיל על סכום ההחזר את הוראות פקודת המסים (גבייה) וחוק קיזוז מסים, התש"ם-1980, אשר באמצעותם פועל מנהל מס רכוש לגבות החזרים כבר כיום בהתאם לסמכויות הנתונות לו. אף על פי שאין מדובר בפיצוי במובנו הצר, מוצע לקבוע כי קרן הפיצויים, כהגדרתה בסעיף 2א לחוק מס רכוש, תישא במימון סכום ההשתתפות שניתן ליזם וסכומי ההחזרים יוחזרו אליה. פרק ה' כללי בפרק זה מוצע לקבוע הסדרים מתחום הקניין ומתחום החוזים כדי לעודד ולקדם מיזמי התחדשות עירונית באזורים לשיקום והתחדשות בטווח זמן מהיר. סעיף 53 לסעיף קטן (א) בסעיף קטן זה מוצע לקבוע כי מקום שבו אושרה תוכנית שיקום והתחדשות ונדרשת החלטה או הסכמה של בעלי הדירות בבית משותף לפי הוראות פרק ו' לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969 (להלן - חוק המקרקעין), חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006 (להלן - חוק פינוי ובינוי), לצורך ביצוע עבודה שמטרתה הקמת מבנה חדש במקומו של מבנה טעון שיקום בהתאם לאותה 24 חוקי א"י, כרך ב', עמ' (ע) 1374, (א) 1399. תוכנית, יחולו הוראות פרק זה לעניין קבלת ההסכמה או ההחלטה על ביצוע עבודה לפי תוכנית השיקום. לסעיף קטן (ב) בסעיף קטן זה מוצע לקבע כי אם ההחלטה או ההסכמה כאמור היא לעניין ביצוע עבודה שלא מכוח תוכנית שיקום והתחדשות, אלא לשם חידוש הבית המשותף שנהרס, ימשיכו לחול הוראות סעיף 60 לחוק המקרקעין - העוסק בהקמת בית משותף. הוראה זו נועדה לשם כך שלצד ההסדר החדש תישמר לבעלי הדירות, במהלך 60 הימים שלאחר המועד הקובע, האפשרות לפעול לפי הדין הקיים ולהחליט לשקם את המבנה שנהרס, לרבות קביעת אופן שיקומו והמשמעויות הכלכליות הכרוכות בכך, בהתאם לסעיף 60 לחוק המקרקעין. כאשר בעלי הדירות בוחרים לפעול לשיקום המבנה בדרך זו, משתנה נקודת הייחוס לקביעת אזור השיקום. במצבים אלה יהיה נדרש לשוב אל הוועדה לקביעת אזורי השיקום לשם בחינה מחודשת של תחום האזור. במסגרת בחינה זו יראו את המבנים שלגביהם התקבלה החלטה לשיקום לפי הדין הקיים כמבנים שאינם נדרשים עוד לשיקום, ועל כן יש לבחון אם גבולות אזור השיקום טעונים עדכון בהתאם להוראות החוק. בחינה זו אינה מחייבת בהכרח את הוצאת המבנה מהאזור, ואולם יש לוודא כי מתקיימים התנאים לכלילת מבנה שאינו נדרש לשיקום, ובכלל זה ששיעור המבנים שניזוקו אינו פוחת מ־%75, וכי קיים הכרח מבחינה תכנונית להכללת המבנה לשם מימוש שיקום האזור בדרך של התחדשות עירונית. לסעיף קטן (ג) בסעיף קטן זה מוצע להבהיר כי ביחס לכל פעולה אחרת בבית המשותף, ימשיכו לחול הוראות חוק המקרקעין, כל עוד אינן סותרות את הוראות חוק זה. סעיף 54 לשם ביצוע עבודה לפי תוכנית חיזוק נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות. ואולם מוצע לקבוע כי על פי תביעה שתוגש על ידי יזם השיקום יהיה רשאי בית המשפט לאכוף על בעל דירה המסרב סירוב בלתי סביר, התקשרות בעסקת שיקום, באופן שיאפשר את ביצוע הפרויקט. סעיף זה למעשה משנה את הכללים הקיימים נכו…